герб

ГОСТы

флаг

Рекомендации Рекомендации по проектированию объектов малого предпринимательства в городе Москве. Раздел II. Выпуск II-2. Многомодульные здания (для офисной, инновационной и производственной деятельности)

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

МОСКОМАРХИТЕ КТ УРА

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ
МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ

РАЗДЕЛ II

ВЫПУСК II -2

МНОГОМОДУЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ
(ДЛЯ ОФИСНОЙ, ИННОВАЦИОННОЙ И
ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)

2003

«Ре к оме нд ац ии п о про ектирован ию объе кт ов малого предпринимат ел ьс тва в г. Москве. Раз дел I , в ыпу ск II -2 «Многомоду л ьные здания (для офис ной, иннов ацион ной и произв одст ве нной деят ель ност и)» разра ботаны ГУП М НИИ ТЭП.

Р уко вод ите ль раз работки - М. С. Кривошеев, исполнители - Л. И. Орлова , И. М. Кривошеев, Н. В. Паут ов а. Приложение 5 «Организ ация инвестиционного п ро цесса» раз раб отан о п ри участ ии: В. К. Крыш та лев а (Департамент поддержки и разв ития мало го предпринимател ьства), О. Б. Лихачева ( Московский го су да рств енный инс ти тут международны х от ношений МИД РФ) и Юха Л ехт о ( TRANSACTA CONSULTING OY Ltd , Финляндия).

Согл а сова ны с Де партаментом поддержки и развития малого предприн иматель ства Правительства Москвы, Моско мархитектурой.

Подготовлены к ут ве рждению и из данию Управле нием перспе кт ивного п роектирован ия и норм ативов Москомархитект уры (Л. А. Ш алов, Ю. Б. Щип ан ов).

Утвержде ны и в ведены в действие Указанием Москомархитекту ры от 27.01.2003 г., № 4.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение . 1

1. Типы многомодульных зданий . 2

2. Общие элементы планировки . 4

2.1. Основные группы помещений . 4

2.2. Функционально-планировочная структура . 5

2.3. Схемы компоновки модулей . 7

2.4. Гибкость планировки . 8

3. Требования к проектированию отдельных типов многомодульных зданий . 10

3.1. Офисные здания . 10

3.2. Здания инновационных центров . 16

3.3. Производственные здания . 21

4. Функциональные составляющие архитектурной композиции . 27

Приложение 1 Соотношение площади ограждающих конструкций зданий в зависимости от площади этажа и этажности . 29

Приложение 2 Рекомендуемые показатели расчетной площади основных элементов офисных помещений . 30

Приложение 3 Примеры планировочных решений многомодульных зданий . 30

Приложение 4 Организация инвестиционного процесса . 42

Введение

Многомодульные зд а ния - строите льные объект ы с автоно мн о эксплуатируемыми помещениями, с екциями (модулями) ма лых предприятий (далее МП), имеющие общие системы обслуживания.

Основные преимущест в а многомодульных зданий - интенсивное использование городских территорий, экономическая эффективнос ть строительства и кооперирование.

Удовлетворить растущий спрос МП на помещения при дефиците функционально удобных городских земель возможно путем пространственной концен т рации МП в крупных многомодульных объемах, обеспечивающих высокую интенсивность использования территории - в среднем 20-30 тыс. кв. м/га, а при пов ышенной э тажности - до 50 тыс. кв. м/га и более (при разме щении МП в отдельных зданиях интенсивность обычно не превышает 0,3-0,4 тыс. кв. м/г а).

Относительно большая поэтажная площадь, рациональная форма объема и плана многомодульных зда н ий обеспечивают сокращение поверхности наружных ограждений на единицу площади, рациона льные соотношения между общей и рабочей площадью и, ка к результат, - экономическ ую эффективность по затратам на строительство и эксплуатацию (приложение 1, 2).

Современным МП, особенно в быстрорастущих новых секторах офисной и инновационной деятельности, требуются относительно небольшие рабочие помещения, но с развитой бизнес-инфраструктурой. В многомодульных зданиях это достигается на экономичной, кооперированной основе.

Мно го модульные здания в современном понимании стали строиться в различных странах с конца XIX - начала XX века *. Во второй половине XX века под влиянием перехода к плюралистическим моделям хозяйственной организации , быстрого развития малого предпринимательства ст роительство многомодульных зданий активи зировалось. Во многих странах (Швеция, Великобритания, Финляндия, США и др.) они стали обычными объектами городск ого строительства.

* В России одним из первых многомодульных зданий я вл яется деловой компл екс Северн ого общес тва, построенный в Москве в 1909-1912 гг. Идея таких зданий для куст арно-ремесленных предприятий выдвигалась в 20-е (В. Ф. Чарн овский) и 50-е годы (В. В. Бургма н). В 70-80-е годы получило раз витие строите льст во Домов быта.

Многомодульные здания имеют свои типологические особенности, которые должны учитываться при проект и ровании. В настоящем выпуске Рекомендаций рассматриваются наиболее важные из них.

1. ТИПЫ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

1.1. Многомодульные здания р а зличаются по составу МП (назначению), функционально-планировочной структуре, этажности и по ряду других объемно-планировочных параметров.

1.2. По составу МП (назначению) многомодульные здания д е лятся на:

- однопрофильные - дл я МП, близких п о виду деятельности - офисные («биз не с-центры», «оф исно -дел овые» це нтры), для инновационной деятельн ости («техн оцен тры », «технопарки», «технолог ические деревни»), производстве нные («многофабричные здания», « промышленные гостиницы», «вертикальные (многоярусные) промышленные зоны»), складские, торг овые (специализированные «центры», «комплексы»), для бытового обслуживания («Дома быта»);

- многопрофильные - для размещения функционально различных групп МП - офисно-тор г овы е, офисн о-рекреацион ны е (офисн о-оздоровительны е), торг ово-бытовы е, производственно-торговые, производственно-бытовые, инновационно-производств енные и др.

Укрупненная функциональная классификация многомо д ульных з даний приведе на на рис. 1.

1.3. Базовыми требо в аниями к составу МП является функциональна я совместимость предприятий:

- между собой, с исключением отрицательных воздействий со стороны одних предприятий на раб о ту других;

- с окружающей градостроительной средой (по санитарно-ги ги еническим, экологическим, транспортным требованиям; условиям парковки автотранспорта); исключение предприятий, не соответствующих размещению данного многомодульного здания в план е города (особое значение имеет при этом тип функциональн ой зоны и расстояние до жилой застройки: подробно - п. 2.1.1- 2.1.3 раздела I «Общие положения »);

- с объемно-планировочным решением и инженерной инфраструктурой здания (по высоте этажа, сетке колонн, несущей способности перекрытий, площади, по параметрам инженерного обеспечения); исключение предприятий, размещение которых в данном мно г омодульном здании технически и экономически нецелесообразно.

1.4. Профилизация многомодульных зданий в ряде случаев обязательна, например, для высококлассных офисных зданий. Размещение в многомодульном здании пред п риятий по производству продуктов питания полностью исключает размещение в нем каких-либо иных предприятий. Существуют и другие причины профилизац ии состава МП, например, целесообразность установления кооперационных и технологических цепочек между предприятиями, усиление торговой гравитации (что, например, наблюдается в создании специализированных центров по торговле строительными материалами, одеждой, бытовой техникой). В однопрофильных зданиях полнее учитываются функционально-технол огические требования МП, легче решаются вопросы инженерного оборудования, обеспечивается более эффективная организация служб бизнес-сервиса.

1.5. Границы профилизации многомодульных зданий могут расширяться в целях привлечения бол ь шего количества арендаторов, укрупнения зданий и при условии с облюде ния требований по п. 1.3. Например, для повышения интенсивности использования территории многомодульных торговых зданий (обычная этажность - 2-3 этажа) при соот ве тств ующ их те хнических решениях и гра достроительном об осн ова нии возможны «надстройки» (в т.ч. повышенной этажнос ти) в виде многомодульных площадей офисного или произ водственного наз начения.

Рис. 1. Основные типы м ногом одульных зданий

1.6. Назначение многомодульных зданий определяется д л я к аждого конкретного случая отдельно на основе утвержденных проектов планировки и застройки района (округа, планировочного образования), схем развития и размещения малого пре дпринима тельства с учетом результатов анализа и прогнозирова ния те нденций об щего и местного рынков помещений для МП.

1.7. На с т адиях подготовки ИРД и задания на разработ ку проектной документации зданий следует также учитывать возможность раз мещения:

- МП, намеченных к перебазированию в связи со сносом или реконструкцией занимаемых помещений;

- МП, необходимых для доукомплектования местной сети обслуживания населения;

- МП сервисного типа; многомодульные здания являются фокальными точками спроса на услуги малых консалтинговых фирм, оперативной полиграфии, по обслуживанию и ремонту компьютеров, оргтехники др. Близкое с ними соседство создает для арендаторов зданий дополнительные удобства и преимущества;

- структур поддержки малого предпринимательс т ва, например, бизнес-инкубаторов - для размещения МП на ограниченный период (обучение, становление деятельности);

- площадей под развитие расширяющихся предприятий района (филиалов).

1.8. Многомодульные здания различаются по площади (малой - 300-2000 кв .м , средней - 2000-5000 кв.м , крупной - 5000-10000 кв.м , св ерхкрупной - более 10000 кв.м), этажности - многоэтажные и одноэ тажные (преимуществ енно для МП производственного назначения), по степени планировочной гибкости (гибкие, ограниченно гибкие, статичные), по составу систем и помещений инфраструктурного обеспечения , по функционально-планировочной структуре (рассматривается в главе 2 выпуска). Примеры отдельных т ипов многомодульных зданий приведены в разделе I Рекомендаций «Общие п ол ож ения» .

2. ОБЩИЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПЛАНИРОВКИ

Многомодульные офисные, инновационные и производственные з дания, особенно многоэтажные, несмотря на раз личное наз начение , являются по составу и характеру связей структурообразующих эл еме нтов типологически родственными, что позволяет с формулировать следу ющие общие положения по их проектированию.

2.1. Основные группы помещений

2.1.1. Помещения многомодуль н ых зданий делятся на две основные гр уппы :

- помеще н ия для МП, в виде план иров очно изолированных модулей, эксплуатируемых автономно один от другого;

- общи е п омещения систем и служб инфраструктурного обеспечения.

2.1.2. Модули МП в зависимости от размера и функционально-технологических требований могут состоять из одного или нескольких сообщающихся помещений, занимать часть площади этажа, этаж, группу э та жей или секцию (рис. 2).

2 .1 .3. При проектировании следует стремит ься к сокращению состава функциональных процессов и укрупнению помещений модулей, в т .ч. за счет цент рализации вспомогательных функций, рационального использования площадей и объемов модулей. Рекомендуется предусматривать хранение материалов, изделий, документации с использованием всей высоты помещений (по ярусам, на антресолях, в штабелях); при большой высоте помещений (на основе реконструкции производственных зданий) - предусматривать встроенные антресольные площадки.

2.1.4. Инфраструктурное обеспечение МП в многомодульных зданиях включает следующие группы помещений и устройств:

- инженерного оборудования - электрощитовые, венткамер ы , трансформаторные и индивидуальные тепловые пункты, АТС, устройства автоматики и сигнализации и др.;

- коммуникационно-транспортного обслуживания - вестибюли, лифты, коридоры , лестницы, автостоянки, грузовые рампы, дебаркадеры;

- бизнес-сервиса - помещения для переговоров, службы приема посетителей, «общего секретаря», оперативная полиграфия, помещения для выставок и презентаций и др .;

- бытового обслуживания - кафетерии (столовые), буфеты (в т.ч. самообслуживания), санузлы, гардеробы верхней одежды дл я посетителей и др.;

- эксплуатации - помещения офис-менеджера, охраны, эксплуатационно-технических служб, включая площадки д л я сбора мусора (отходов), уборочного инвентаря.

2.1.5. В многоэтажных многомодул ь ных зданиях помещения ин фраструкту рн ого обеспечения делят ся по зоне обслуживания: на общеобъектные, обслуживающие все предприятия в здании, и поэтажные, обслуживающие предприятия на данном этаже. В зданиях из от дельных секций с группами МП предусматриваются инфраструктурное обеспечение на секцию и на этаж секции. В одноэтажных многомодульных зданиях помещения и устройства инфраструктурного обеспечения проектируются, как правило, общими на все здание.

Рис. 2. Приемы размещения МП в многомодульных зданиях (виды модулей)

2.1.6. Ин фра стру ктурное обес печение МП предус ма тривается в з ависимос ти от типа многомодуль ного здани я (по сос тав у МП, этажности, функциональ но-планировочной структуре) с учет ом возможностей использования городской инфраструкт уры (наличия автостоянок, трансформаторных и центральных те пловых пунктов, очистных сооружений, предпри ятий обществен ного пит ания, ремо н тно-эксплуатационны х предприятий, служб ведения бухгалтерского учета и др.).

2.1.7. При определении вместимости обеденных залов кафетериев (столовых) рекомендуется исходить из режима обслуживания в 6-8 потоков (в смену), учитывая, что временная синхронизация работы МП в многомодульных зданиях не обязательна.

2.2. Функционально-планировочная структура

2.2.1. Функционально-планировочная структура многомодульных зданий определяется, как правило, пространственной организацией инфраструктурного обеспечения, прежде всего его коммуникационно-транспортной составляющей.

2.2.2. Различаются два типа функционально-планировочных структур многомодульных зданий (рис. 3):

- « ламинарная» , т.е. из нескольких функционально обособленных, инфраструктурно обеспеченных частей, с самостоятельными коммуникационными системами (входными группами, лифтами, лестницами, коридорами, грузовыми рампами или подъездами );

- «интегральная», когда здание представляют собой одно функционально-планировочное целое с единой системой внутренних коммуникаций (лифтов, лестниц, коридоро в ) и в спомогательных помещений.

2.2.3. При «ламинарной» структуре в зависимости от компоновки составляющих частей - по горизонтали или по вертикали - здания делятся на секционные и блок-этажные (ярусные).

2.2.4. При размещении предприятий по секциям - одноэтажным или многоэтажным (обычно до 5-ти этажей), обеспечиваются практически такие же условия эксплуатации, как и в отдельных зданиях соответствующей этажности.

При размещении предприятий по блок-этажам функциональные процессы независимо от этажности здания (обычно 2-3 этажа) организуются в одной плоскости, а сами предприятия могут быть полностью изолированы друг от друга. Блок-этажные структуры делятся по способу вертикальных транспортных связей на рампов ы е и лифт овы е.

2.2.5. Здания, име ю щие «интегральную» структуру, компактнее в плане и объеме, имеют меньшее количестве лестниц и лифтов на единицу площади даже при повышенной этажности (производственные здания, как правило, до 8-10 этажей, офисные - до 20-30 этажей и выше). Единая коммуникационная система поз в оляет создат ь развитую с истему инфраст руктурного обеспечения, однако приводит к вз аимозависимост и предприятий по расположению, коммуникационно-транспортному обслужив анию, инженерн ому оборудованию, бытовым помещениям.

Рис. 3. Типы функционально-планировочных структур многомодульных зданий

Рис. 4. Схемы размещения коммуникационно-вспомогательных блоков

1 - коммуникацио н но-вспомогательные блоки; 2 - помещения модуле й

2 .2.6 . Рекомендуемые типы структ ур многомодульных зданий:

- «ламинарная» - при размещении МП с особыми требованиями к санитарному режиму, объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерному обеспечению. При этом, секционные здания целесообразны при вытянутой форме земельных участков и при ус л овии строительства зданий очередями; блок-этажные здания - при размещении функционально несовместимых групп МП в це лях повышения эффективности использования территории;

- «интегральная» - при размещении МП, не предъявляющих жестких требований к автономности функционирования, нуждающихся в расширенной бизнес-сервисной поддержке.

2.2.7. В зависимости от расположения коммуникационно-вспомогательных блоков (включают лифты, лестницы, шахты инженерных коммуникаций, санузлы и др.) различаются функционально-планировочные струк т уры: центрические, полуцентрические, продольные, поперечные; их примеры приведены на рис. 4.

2.2.8. Расположение коммуникационно-вспомогательных блоков в планировочной структуре здания должно обеспечивать максимальное использование светового фрон т а зданий для освещения основных рабочих мест, рациональную организацию потоков персонала, посетителей, грузопотоков, и, что особенно важно, многовариантность компоновки модулей, их удобные пропорции.

Рекомендуются следующие схемы расположения коммуникационно-вспомогательных блоков: при компактной форме плана - центрическая и полуцентрическая, при вытянутой - продольная и п оперечная (для узких корпусов).

2.2.9. Общеобъектные помещения целесообразно располагать на нижних и верхних этажах:

- в подземных уровнях - помещения, не требующие естественного освещения (автостоянки, помещения инженерного оборудования);

- на первом этаже - помещения бизнес-сервиса, входные группы, пог рузочн о-разгрузочны е площадки;

- на верхних этажах - помещения обслуживания , службы эксплуатации и инженерного оборудования.

2.3. Схемы компоновки модулей

2.3.1. При проектировании многомодульных зданий обычно трудно определить заранее, в каком количестве и какие конкретно предприятия будут в них размещаться. В процессе эксплуатации зданий с остав пре дприятий, как правило, изменяется. Поэтому к омпо новк а модулей (разделение основных рабочих площадей между предприятиями) должна быть вариативной.

2.3.2. Границы вариативности компоновки модулей (по площади, габаритам) целесообразно устанавливать в задании на разрабо т ку документации исходя из потребностей рынка, с уче том предпроектны х проработок объемно-планировочного решения здания (габарит ы плана, конструктивная схема, а применительно к многоэтажным зданиям - также и положение коммуникационно- вспомогательных блоков).

2.3.3. Рекомендуются три основные схемы компоновки модулей в многомодульных зданиях (рис. 5):

- блочная, при которой модули непосредственно примыкают к коммуникационно-вспомогательным блокам; по такой схеме при прямоугольном компактном плане на этаже размещается до 4-х относительно крупных по площади модулей (например, при площади этажа 1000 кв .м средняя площадь отсека составит около 200 кв.м );

- коридорная, при которой модули компонуются по одной или двум сторонам коридора, связывающего их с коммуникационно-вспомогательными блоками; достоинство схемы - возможность применения малого шага разбивки модулей (3,0-3,6 м), что обеспечивает распределение площади с максимальным учетом требований предприятий, в т.ч. размещение большого количества МП малой площади (при глубине модуля 6 м - от 18 кв.м). При этом , более рациональна схема с двухсторонним размещением модулей, как обеспечивающая двукратное увеличение ширины здания по сра внению с одност оронним размещением;

- блоч н о-коридорная, при которой модули компонуются вдоль внешней стороны коридора, примыкающего к коммуникационно-вспомогательному блоку; данная схема по условиям разбивки модулей аналогична предыдущей, но позволяет еще более увеличить ширину здания (на глубину коммуникационно-вспомогательного блока).

2.3.4. Компоновка модулей в одноэтажных многомодульных зданиях формируются, как правило , из сблокированных секций «в ряд»; предприятия в зависимости от размеров занимают модули из одной или нескольких секций.

2.3.5. Учитывая требования вариативности, целесообразно на стадии проектирования, при разработке объемно-планировочного решения здания, предусматривать возможность трансформации схем компоновки модулей: блочной в коридорную и наоборот, имея в виду предпочтительность блочной схемы для размещения относительно крупных по площади предприятий, а коридорной и блочно-кор и дорной - для размещения мелких.

2.3.6. Важно определиться в размерах модулей по площади, учиты в ая, что при большой ширине здания малые модули могут получить слишком вытянутые, неудобные пропорции. Поэтому в качестве планировочных единиц схем компоновки модулей рекомен дуется применять габариты малых модулей, которые ус т анавливаются зада ние м на проектирование в зависимости от назначения и типа многомодульного здания.

Рис. 5. Функциональные схемы компоновки модулей

  - модуль

          - коммуник а ци онно-вспо мога тельный б лок

2. 3 .7. Разделение площади здани я на модули, решения внут ренней планировки модулей определяются заданием н а проект ирование или проектом. При размещении МП в процессе эксплуатации здания необходима разработка проектной документации и ее согласование в установленном порядке.

2.4. Гибкость планировки

2.4.1. Многомодульные здания должны обладать достаточной гибкостью, чтобы обеспечивать быструю приспособляемость (тра н сформируемость) помещений к изменениям в составе предприятий и другим возможным функциональным изменениям с наименьшими затратами.

2.4.2. Основными функциональными изменениями, которые следует учитывать при проектировании многомодульных з даний, являются:

- изменения в составе предприяти й и, соотве тств енно, в размещении, площади и конфигурации модулей;

- и з менения в составе, размещении и площади помещений и служб инфраст руктурног о обеспечения, вызываемые изменениями состава предприяти й, общими и локальными факторами развития инфраструктуры;

- р асширение зданий (увеличение их площади) в связи с ростом спроса на помещения для МП;

- модернизация планировки, состава и расстановки оборудования и мебели в модулях;

- изменения требований к инженерному обеспечению здания и отдельных модулей.

2.4.3. При проектировании многомодульных зданий следует п редусматривать возможность изменений в соотнош ении площадей и кон фигураций основных групп помещений (модульных прост ранств и помещений инфраструктурного обеспечения) в целом по зданию, по этажам, секциям.

2.4.4. Рекомендуется руководствоваться следующими принципами гибкой планировки многомодульных зданий:

- применение каркасных конструктивных схем с минимумом несущих внутренних стен и стационарных перегородок;

- объединение структурообразующих элементов - лестниц, лифтов , основных каналов вертикаль ных коммуникаций, санитарно-гигиенических помещений и др. - в компактные коммуникационно-вспомогательные блоки;

- создание возможно более свободного внутреннего пространс т ва зданий без членения п ланов этаже й на обос обленные части коммуникационно-вспомогательными блоками;

Рис. 6. Принципиальные схемы трансформирования компоновки модулей

  - модуль

          - коммуник а ци онно-вспо мога тельный б лок

             - коридор

          - вспомогательные помещения, не требующие естественного освещения

Рис. 7. Примеры ситуативного планирования компоновки модулей

а. План типового этажа 14 -ти этажного здания для МП пищевой промышленности в Кливленде (США)

б. Многомодульное здание в Соут фильде (Велик обритания )

- обеспечение и з меняемости схем компоновки модулей: блочной в коридорную (блочно-коридорн ую ) и наоборот (рис. 6, 7) ;

- размещение и планировка коммуникационно-вспомогательных блоков, н а правлений коридоров с учетом различных вариант ов размерной структуры модулей и проходов в них, необход имости прокладки в коридорах вертикальных и горизонтальных каналов инженерных коммуникаций;

- деление модулей на отдельные помещения преимущественно с помощью легких сборно-разборных перегородок, а также экранов, барьеров, элемен т ов мебели, цвет ников, позволяющих при необходимости легко трансформировать помещения;

- резервирование мощностей по инженерному обеспечению, в т.ч. на случай расширения здания;

- гибкое решение электрических и санитар н о- техническ их систем, предусматривающее равномерное расположение в рабочих зонах подводок кабельных линий электроснабжения и связи, каналов вентиляции, а также обеспечение в озможности установки дополнительного инженерного оборудования.

3. ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОТДЕЛЬНЫХ ТИПОВ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

3.1. Офисные здания

Раз м ещение и генплан участка

3.1.1. Многомодульные офисные здания ( М ОЗ) для МП рекомен дуется размещать преимущественно в периферийных администр ативны х округах, учитывая необходимость удешев ления ст оимости аренды помещений, обеспечения баланса в размещении мест приложения труда, решения проблем регулирования транспортных потоков.

3.1.2. Основные требования к размещению МОЗ:

- близость к главным городским магистралям, узлам массового пассажирского транспорта;

- возможность организации парковки автомаши н для персонала и посетителей;

- градостроительная репрезентативность местоположения, в т.ч. визуальная обозреваемость со стороны городских магис т ралей.

3.1.3. Наиболее предпочтительно размещение МОЗ в городских многофункциональных центрах, в примаг и стральны х зонах общественной застройки, в локальных общественных центрах и на прилегающих к ним территориях. Возможно размещение МОЗ в жилой застройке: на примагистральных территориях, а в случаях реконструкции исторически сложившихся градостроительных образований, также и в ткани жилой застройки - при условии с облю д ен ия нормативных требований к автостоянкам по вместимости и раз мерам разрывов до жилых домов и объектов общественного назначения, а также по условиям естественного освещения и инсоляции.

3.1.4. На участке М ОЗ кроме самого здания предусмат риваются:

- рекр е ационная площадка перед входом в здание (на затесненных участках возможно устройство тротуара шириной 3, 0 м). На площадке рекомендуется предусматриват ь установку рекламных стендов и указателей, малые архитектурные формы, декоративное озеленение (не менее 15 % площади участка). Площадь рекреационной площадки должна быть не менее расчетной площади вест ибюля здания (см. ниже п. 3.1.25);

- автос т оянка из расчета - 1 маш ин оместо на 3-5 служащих*. По градост роит ельным и экономическим условиям автостоянка может быть запроектирована плоскостной открытой, многоэтажной (открыт ой или закрытой, отдельно стоящей или пристроенной), а также в подземном уровне. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м;

* При ор г ани зации а втост оянок МОЗ, являющихся кооперированными, обслуживающим и группу МП, допускается уме ньшать количе ство м аш иномест при размещен ии в ЦАО на 20-25 %, в периферийных зонах - на 10-15 %.

- хозяйственн а я площадка с подъездом грузового транспорта и местом уст ановки контейнеров для мусора (с возможностью раздельного сбора).

3.1.5. В случаях поэтапного строительства МОЗ определяется очередность освоения участка. При строительстве в сложившейся застройке следует учитывать возможность расширения здания за счет использования соседнего участка.

3.1.6. Решение генплана участка МОЗ предопределяется расположением самого здания в зависимости от конкретной градостроительной ситуации. При этом рекомендуется:

- проход к главному входу от тротуара улицы предусматривать без пересечения стояночными местами и в н утрип лощ ад очны ми проездами;

- въезды на автостоянку (в т.ч. подземную) располагать в стороне от главного входа с обеспечением мер контроля;

- хозяйственный подъезд располагать с тыльной или боковых сторон здания, предусмотрев необходимые помещения внутри здания для приема и отправления грузов;

- предусматривать декоративно-защитное ограждение свободных от застройки сторон участка с использованием зеленых насаждений.

3.1.7. Необходимо обеспечивать предусмотренную МГСН 1.01-99 , (табл. 9.3.2) интенсивность использования земельных участков МОЗ: при размещении в городских многофункциональных центрах ≥ 30 ты с. к в. м /га; в прим агистральны х зонах общественной застройки ≥ 20 тыс. кв. м/га; в локальных общественных центрах ≥ 15 тыс. кв. м /га, предусматривая соответствующую этажнос ть и пл отност ь з астройки, интенсивно используя подземное пространство.

Объемно-план и ровочные параметры

3 .1 .8. Высота от пола до потолка в основных помещени ях М ОЗ принимается не менее 3,0 м, а при устройстве подвесны х потолков - не менее 2,7 м.

Высоту встроек (антресолей), занимающих не более половины объема модул я , а также коридоров допускается принимать 2,4 м, а при реконструкции - не менее 2,1 м.

3.1.9. Экономически и функционально оптимальной явл я ется общая площадь этажа в интервале 1000-2000 кв.м.

3.1.10. Сл е дует предусматривать возможно большую компакт ность объема и плана МОЗ (ширина 18,0 м и более), с размещением в средней зоне помещений, не требующих естественного освещения ( лифтовые груп пы, коридоры, санузлы, буфетные, переговорные, гардеробные, кладовые и др.). При этом должны обеспечиваться универсальность схем компоновки модулей (п. 2.3), их удобные пропорции и глубина.

3.1.11. Этажность МОЗ функционально не ограничивается. Но, по условиям решений лестниц, лифтов, инженерного оборудования, рекомендуется проектировать МОЗ высотой, как правило, до 28 м (от отметки поверхности пожарного проезда до нижней границы окон наружных стен), что позволяет принимать обычные решения лестниц и лифтов ( СНиП 21-01-97 п. 6.40).

Типы и размещение офисов

3.1 .1 2. В МОЗ применяются следующие планировочные типы модулей:

а - «капсулы», представляющие небольшие отдельные помещения площадью 12-20 кв .м ;

б - зальные, площадью 20-40 кв.м, состоящие из одного общего помещения с «открытой» планировкой, с выделением отдельных функциональных зон (руководство, общий секретарь) элементами мебели и переставными экранами;

в - зально-каби н етны е (малые), площадью 40-100 кв.м, состоящие из общего офисного пространства и 1-2 отдельных кабинетов площадью по 9,0-12,0 кв.м.;

г - зально-кабинетные (большие), площадью до 200-300 кв.м, состоящие из 2-3 зальных помещений и 3-4 отдельных кабинетов.

3.1.13. МП офисного типа относя т ся к разли чны м отраслев ым и функционально-те хнологическим группам (см. приложение 1, разде ла I «Общие положения »). При размещении в М ОЗ следует различать следующие типы офисных МП:

по стадии развития

А - начинающие МП , требующие помещений типов а и б с доступом к информационным сетям, услугам бизнес-сервиса ( «общий секретарь», обеспечение переговоров и др.);

Б - МП в стадии роста, успешно входящие в рынок, требующие помещений типов б и в. В таких офисах предусматриваются площади для секретаря, офисной техники, а для отдельных МП - также и информационных стендов;

В - МП, прошедшие стадию становления и удерживаю щи е свою «нишу» на рынке, требующие помещений типов в и г . В п омещениях типа г дополнитель но к вышеуказанным вспомогательным площадям, могут предусматриваться переговорная, комната приема пищи, (используемая при изолированном расположении кухни-ниши как пе реговорная).

по посещае м ости

I - МП с низким уровнем посещаемости (до 50 % от численнос т и персонала в день) - по исследованию конъюнктуры рынка, аудиту, по оказанию комиссионных услуг, технические заказчики по строительству, проектные фирмы и др., требующие увеличения рабоч их площадей для приема посетителей - в пределах 10 %;

I I - МП со средней посещаемостью (50-100 % от численности персонала в день) - консалтинговые, юридические, по трансфер-агентскому обслуживанию, издательского дела, страховой деятельности и др., требующие расширения примыкающих коридоров до 1,8 м, выделения мест для ожидания и увеличения рабочих пл о щадей до 20 %;

III - МП, активно посещаемые (более 100 % от численности персонала в день) - риэлторские фирмы, турагентства, нотариальные конторы, некоторые виды рекламных агентств, по обеспечению персоналом и др., требующие холлов перед входами в офисы шириной - 2,0-3,0 м с местами для ожидания и увеличения рабочих площадей до 40 -5 0 %.

3.1.14. Для реализации помещений МОЗ (привлечения арен д аторов) ва жно, чтобы планировочная структура обеспечивала размещение различных типов офисов, диверсификацию использования здания.

3 .1.1 5. В составе проекта следует разрабатывать раздел «Ситуат ивное расположение модулей» на основе положений п.п . 2.3, 2.4 настоящих Рекомендаций с оп ределением размещения зон модулей различной глубины: 4,5-6,0 м - для офисных типов а и б и 9,0-1 2,0 м - для офисов типов в и г .

3.1.16. При размещении модулей инте н сивные потоки посетителей в офисы типа III не должны ухудшать условия работы менее посещаемых офисов. С этой целью рекомендуется:

- модули для офисов типа III предусматривать на 1-ом и 2-ом этажах, а также в цокольном этаже (при функциональной и технической возможности и соответствующем спросе на такие модули);

- при необходимости предусматривать устройство дополни т ель ных лестниц, связывающих э ти этажи с вестибюлем;

- размещать офисы типов I и II на верхних этажах в целях э кономии затрат на эксплуатацию лифтов;

- рассмотреть возможность организации входов в модули офисов типа III непосредственно с улицы, а также решения таких модулей в 2-х уровневом варианте.

3.1.17. Площадь модулей определяется исходя из численности персонала МП, оснащения офисов автоматизированными рабочими местами - АРМ (6 м2 на 1 человека). Также должны быть учтены площади для приема посетителей, возможность установки на рабочих местах дополнительной офисной техники, мебели, мест для хранения документации, а т акже верхней одежды (приложение 2).

3.1.18. Планировочные решения модулей зависят от типа и величины офисов, а также от организации функциональных процессов , протекающих в них. Некоторые схемы планировочных решений приведены на рис. 8.

Инженерное оборудование модулей

3.1.19. В модулях МОЗ необходимо предусматривать в соот в етствии с действующими нормами инженерное оборудование: отопление, вентиляцию, электрооборудование, электроосвещение, телефонизацию, теле- и радиофикацию, пожарную и охра нную сигнализ ацию.

3.1.20. Электрическая нагрузка в модулях для офисов, складывается от нагрузок по АРМ, электроосвещению, офисному оборудованию, индивидуальных климатических установок, а также резервов мощности в зависимости от энергопотребления применяемого оборудования и приборов.

3.1.21. Поддержание в модулях параметров воздушной среды предусматривается , как правило, от центральной системы приточно-вы тяжной вентиляции, как правило, с механическим побуждением. Для модулей типа III рекомендуется предусматривать отдельные приточно-в ы тяжны е системы. Для модулей типов Б и В рекомендуется предусматривать установку встроенных фан койлов кассетного типа для поддержания оптимальных параметров микроклимата, индивидуально по помещениям.

Рис. 8. Типы планировочных схем модулей для офисов

1 открытое офисное пространст в о

2 кабине т

3 входная зон а

4 гардероб д ля посетителей

5 секретарь

6 кухня-ниша

7 комната приема пищи - переговорная

3.1.22. Количество телекоммуникационных розеток (типа RJ -45) рекомендуется предусматривать из расчета оснащения каж д ого АРМ одним телефонным портом и одним портом передачи данных. В каждом отдельном рабочем помещении рекомендуется предусматривать установку дополнительно двух телекоммуникационных портовых розеток (1 телефонный порт и 1 порт передачи данных).

3.1.23. В модулях для офисов типа В рекомендуется предусматривать возможность присоединения к системам холодного и горячего водоснабжения и канализации здания для устройства кухни-ниши.

Общие помещения и системы

3.1.24. Одна из главных задач создания М ОЗ состоит в том, чтобы на основе коллективного пользования обеспечить офисы экономически доступными услугами достаточно высокого уровня и ассортимента, кот орые при обособленном размещении обычно им недоступны.

3.1.25. Необходимо, чтобы предоставление услуг было рентабельно, особенно в начальный период эксплуатации МОЗ. В этой с в язи различаются два подхода в создании общих помещений и систем:

- «по мере роста» - когда в начале услуги предоставляются по минимуму , а затем, по мере стабилизации спроса, наращива ется состав соответствующих помещений и служб. Недостаток решения - на определенный период теряется привлекательность здания для клиентов, нарушается ритм эксплуатации здания;

- «все и сразу» - когда основные обслуживающие службы создаются на минимально достаточном уровне одновременно с вводом здания в эксплуатацию с учетом использования не только клиентами МОЗ, но и широкого круга МП вне здания. При этом в каждой службе предусматривается некоторый резерв площадей под разви т ие услуг для клиентов МОЗ.

3.1.2 6 . Вестибюльная группа. Площадь вестибюля МОЗ рекомендуется принимать в зависимости от общего количества работающих в здании с учетом потока посетителей из расчета: для МП типа I - 0,2 кв .м на 1 работающего, типа II - 0,25 кв .м , типа III - 0,3 кв .м , но не менее 18 кв.м.

Дополнительно в составе вестибюля рекомендуется предусматривать: место администратора площадью 6 кв.м, площадку для стендов открытого распространения печатных информационных и рекламных материалов (из расчета 1 кв.м на 1000 кв.м общей площади МОЗ, но не менее 2 кв.м, индивидуальные почтовые ящики для клиентов (8-10 ящиков на 1 п .м .), пункт контроля; если в здании размещаются помещения для проведения выставок, семинаров, презентаций, необходимо предусматривать резервное помещение для верхней одежды посетителей этих помещений. При вестибюле не обходимо проектировать помещение для охраны из расчета 4 кв.м на 1 охранника в смену, но не менее 8 кв.м.

Вестибюль сле д ует проект ировать как «открытую» зону, отделенную от остальной части М ОЗ пунктом контроля.

3.1.27. « Общий секретариат». Отдельные МП, даже н а чинающие (нотариусы, юридические фирмы и др.), нанимают собственного секретаря, т.к. он является необходимым звеном функционального процесса. Уст ойчиво работающим МП по силам иметь своего секретаря. Однако для основной массы МП, особенно в начальном периоде, помощь квалифицированного делопроизводителя-консультанта необходима: она позволит им избежать многих пот ерь времени и ошибок. «Общий секретариат» может выполнят ь многие дополнительные функции, например, вести работу по презентационному маркетингу, созданию и обновлению «виртуальных офисов» (представит ельств МП в Интернете) и др.

«Общие секретариаты» рекомендуется предусматривать для МП типа «А» из расчета 1 рабочее место секретариа т а на 500 кв.м общей площади модулей. При этом, площадь рабочего места рекомендуется принимать 6 кв.м, а при оборудовании ксероксом А-3 - 9 кв.м. При секретариатах целесообразно размещение переговорной, места для хранения верхней одежды посетит елей, информационных стендов.

Для небольших МОЗ, площадью до 2000 кв.м «общие секретариаты» целесообразно размещать при вестибюле, совмещая с функциями дежурного администратора. При большой площади этажа (1000 кв.м и более) «общие секретариаты» желательно располагать поэтажно.

3.1.28. Переговорные. Прием единичных посетителей может вестись в офисах на основных рабочих местах, для че г о предусматриваются дополнительные площади в соответствии с приложением 2 . Однако переговоры 4-х и более участников должны проводиться в отдельных помещениях. Рекомендуются следующие типы переговорных:

- переговорные на 4-6 участников площадью 10 - 12 кв.м, размещаемые поэтажно в блоке с помещением «общего секретаря» из расчета: 1 помещение на 500 кв.м общей площади модулей; в малоэтажных зданиях возможно размещение группы переговорных на одном из этажей;

- большая переговорная на 10-12 участников площадью 18-20 кв.м с дополнительной функцией комнаты совещаний офис-менеджера МОЗ;

- конференц-зал на 20-30 участников площадью 36-50 кв.м (как часть трансформируемого универсального зала МОЗ; см. п. 3.1.30 );

- «офисы на час» - группа переговорных (2-3) площадью по 10-12 кв.м; предназначаются для аренды на короткие периоды - от нескольких часов до двух-трех недель, в т.ч. для МП, работающих вне здания.

3.1.29. Обработка почты. Прибывающая корреспонденция почтовой и курьерскими службами раскладывается в индивидуальные ящики или передается дежурному администратору. Рядом с вестибюлем жела т ельно установить ст андартные ящики для простых почтовых отправл ений.

3.1.30. Уни в ерсальный зал. Предусматривается для проведения выставок, презентаций, семинаров конференций площадью 100-150 кв .м . В целях достаточной загрузки помещение следует проектировать трансформируемым с учетом использования, как для собственных нужд, в т.ч. для переговоров (см. п. 3.1.28 ), так и сторонними организациями.

3.1.31. Оперативная полиграфия. Небольшие объемы к о пирования могут выполняться в помещениях «общего секретаря» или силами сами х МП. Для скоростного копирования и брош юровки больш их по объему документов, выполнения цветных копий в МОЗ рекомендуется предусматривать участок оперативной полиграфии, работающий также и для внешних клиентов. Площадь помещения участка и оборудование определяется по заданию на проектирование.

3.1.32. Организация пита н ия. Э т а служба является важным функциональным элементом МОЗ, так как помимо прямого назначения выполняет функцию места неформального общения, конт актов предпринимателей и клиентов.

Рекомендуются два основных способа организации питания в МОЗ:

- в кафе, рабо т ающих на полуфабрикатах и блюдах высокой степени кулинарной готовности. Вместимость кафе принимается по заданию на проектирование в зависимости от численности работающих в здании, коэффициента пользующихся из числа работающих (Кп = 0,6 -0,8 ), количества смен (см. п. 2.1.7) и величины потока посетителей МОЗ. При расчете рекомендуется учитывать точки общественного питания на прилегающей территории. Площадь обеденного зала рекомендуется принимать из расчета 1,8 кв.м на 1 посадочное место, площадь кухни и подсобных помещений - 3-4 кв.м на 1 посадочное место (в зависимости от типа и организации технологического процесса кафе);

- в буфетах - при расчетной вместимости менее 20 мест или в случае необходимости дополнительных промежуточных точек питания, приближенных к рабочим местам. Буф е ты раз мещаются поэ тажно, рядом с холлами для отдыха, из расчет а 1 место на 50-70 кв.м общей площади модулей. В буфете должны предусматривать ся кухонная стойка с мойкой, холодильник, 1-2 электрокипятильника, шкаф СВЧ, шкафчики для посуды. При рабочих местах в офисах типа Г также допускается организация комнаты приема пищи площадью около 10 кв.м, используемой во вн еобеденное время как переговорная.

3.1.33. Туалеты. Количество приборов следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 50 мужчин и 1 унитаз на 20 женщин. Соотношение мужчин и женщин принимается по заданию на проектирование. При определении количества приборов необходимо учитывать также и посетителей, увеличивая расчетное количество приборов на 25 % в зонах размещения офисов типа II и на 50 % - в зонах офисов типа III .

3 .1 .34. Уборка пом ещений. Рекомендуется предусматривать на каждом этаже МОЗ помещения уборочного инвентаря (площадью около 3-х кв.м ), а также помещение для раздельного сбора мусора примерно такой же площади. Кроме того, в здании рекомендуется предусматривать отдельное закрытое помещение для сбора неисправных лю мин есцентны х ламп.

3.1.35. Служба оф и с-мэн едж ера. Основная задача службы состоит в обеспечении экономически эффективной эксплуатации здания, в соответствии с целями его создания. В состав помещений службы входят кабинет офис-мэнеджера, несколько помещений для с п ециалистов по ри элт- мен еджмен ту, т ехнической эксплуатации (включая решение вопросов перепланировки и переоборудования модулей), хозяйственному содержанию, бухгалтерскому учет у - всего, ориентировочно, около 50 кв.м. По некоторым направлениям - менеджменту, бухучету - служба офис-менеджера может оказывать услуги арендаторам здания.

3.1.36. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, СанПиН, нормами пожарной безопасности. Включают хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию, электрооборудование, электроосвещение, слаботочные системы (телефонная связь, радиофикация, система оповещения, пожарная и охранная сигнализация, телевидение), водостоки, аварийную противод ы мную вентиляцию, системы автоматизации.

Проектирование инженерного оборудования МОЗ следует осуществлять, предусматривая энергоэкономичное оборудование и регулирующие приборы, с использованием наряду с традиционными возобновляемых источников энергии в рациональных комбинациях.

В крупных МОЗ, площадью более 5 тыс. кв.м реком е ндуется проектировать внешние оптоволоконные кабельные линии, локальные вычислительные сети.

По заданиям на проектирование могут предусматриваться системы т елевизионного наблюдения, контроля доступа, телевизионной трансляции, структурированные кабельные системы (СКС) с возможностью параллельного использования больших общих вычислительных мощностей.

3.2. Здания инновационных центров

Основные типы

3.2.1. По составу МП инновационные центры (далее ИЦ) делятся на следующие типы:

- I - исследовательские (научные) парки, специализирующиеся на актуализации и доработке научных и технологических идей и новшеств без осуществления последних стадий инновационного процесса;

- II - инновационно-технологические парки, создающие новые, готовые к практическому использованию наукоемкие технологические процессы и продукты;

- III - научно-производственные парки, отрабатывающие наукоемкие технологические процессы к условиям серийного производства.

3.2.2. ИЦ I и II типов различаются по уровню развития размещаемых МП:

- бизнес-инкубаторы, специализирующиеся на размещении и поддержке самых начинающих и мелких наукоемких МП;

- ИЦ для «продвинутых» МП с устойчивыми объемами исследований и производства.

3.2.3. ИЦ могут создаваться комбинированного типа в различных сочетаниях, например: I + II ; II + III ; III +пром ыш ленны е предприятия. Возможно также «встраивание» бизнес-инкубаторов в ИЦ с предприятиями «продвинутого» типа.

3.2.4. ИЦ рекомендуется создавать, на основе определенной специализации, например , по электронике, биотехнологии, фармацевтике, научному приборостроению, программированию. Возможны ИЦ по прикладным направлениям, например, защита от коррозии, деревообработка, пищевая промышленность и др. Перспективным является также создание «кустов» специализированных инновационных центров районного, городского, регионального масштаба*.

* Практическую целесообразность и возможность направления демонстрирует опыт со з дания в г. Зеленограде на сопредельн ых территориях трех инновационных центров по электронике: технопарка «Зеленоград», Научно- технологического парка, и Бизнес-инкубатора МИЭТ. Там же ведется строительство еще одного технопарка и соз дается производственная зона для инновационных предприятий.

Сходная идея, но в области биотехнологий, реализуется в г . Т ампере (Фин ляндия). Согласно проекту « BioneXt Tampere » (стоимость около 100 миллио н ов Евро), в Тампере создается инфраструктура ИЦ для проведения научных биотехнологических исследований и прикладных разработок. К 2010 году в массовое производств о будут переданы разработанные на этой основе новые виды продуктов и услуг в сфе ре ме дицины, пищевой промышленности, сельского хозяйства, охраны окружающей среды.

Р а зме щение и генплан участка

3.2.5. Размещение ИЦ осуществляется в соотв е тствии с целями и задачами их создания и развития:

(1 ) формирование и рост новых наукоемких производств, использ ующих результаты исследований ВУЗов, НИИ академического и прикладного направлений (далее - научных центров);

(2) создание новых рабочих мест, в т.ч. на базе развития инфраструктуры современных малых фирм-субподрядчиков партнеров ИЦ и др.;

(3) использование ИЦ в качестве механизма политики, направленной на перестройку промышленности на основе новых т ехнологий;

(4) повышение конкурентоспособности, завоевание передовых позиций на рынке на основе тесных взаимоотношений и сотрудничества между научными центрами и промышленностью;

(5) развитие материальной базы и создание новых источников доходов для научных центров.

3.2.6. В зависимости от поставленных целей (п . 3.2.5) рекомендуются следующие варианты размещения ИЦ:

- в непосредственной близости от научных центров, что отвечает целям ( 1) и ( 5);

- вблизи производственных зон, перспективных для применения новых наукоемких технологий - ( 3) и ( 4);

- вблизи новых «спальных» жилых районов на периферии города - ( 2).

3.2.7. Приоритетным является размещение ИЦ на территории или вблизи научных центров, т.к. именно там формируется основной инновационный потенциал, что важно для динамики и устойчивости процесса создания наукоемких МП.

Размещение рядом с базовой научной организацией особенно необходимо для « спин-офф»- фирм* в начальной стадии формирования, - по условиям использования каналов информации, лаборат орного оборудования, опытно-производственной базы, профессиональных контактов, комплектования персонала.

* « Спин- офф» -фирм а - предприятие, выделившееся из материнс кой структуры - ВУЗа, НИИ, научно-промышленного комплекса.

Рекомендуется изыскание и резервирование земельных участков, объектов недвижимости вблизи научных центров, перспективных для создания инновационных бизнес-инкубаторов, других типов ИЦ.

ИЦ, ориентирующиеся на «продвинутые» МП, особенно типа III , могут создаваться в отрыве от научных центров на периферии города вблизи спаль н ых районов и производственных зон для решен ия задач ( 2), ( 3) и ( 4). Для обеспечения «критической массы» наукоемкого бизнеса и взаимодейст вия такие ИЦ необходимо размещать группами, в составе достаточно больших техн опарковы х зон (площадью от 5 га и более). Техн опарковы е зоны должны размещаться вблизи главных городских т ранспортных магистралей, на примагистраль ны х территориях производственных зон или в многофункциональных центрах*.

* Следует учитывать, что пространств е нн ая близость к известной крупн ой научно- промышленной фирме я вляется показателем репрезентативности технопарковой зоны так же, как размещение ИЦ рядом с научным центром.

3.2.8. При размещении ИЦ следует учитывать, что инновационная деятельность МП в ес те ственно-научной и технической сферах, связана с отрицательным воздейст вием на окружающую среду (выбросы токсических веществ в атмосферу, шумы от технологического оборудования и вентиляционных систем, вредные производственные стоки, риски при транспортировке и хранении опасных материалов и др.).

3.2.9. Необходимо предусма т ривать санитарно-защ итн ую зону (СЗЗ) ИЦ в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01 « Санит арно-защ итны е зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

При создании ИЦ с «экологически чистыми» технологиями следует учитывать возможность последующего перепрофилирования состава МП. Поэтому размер СЗЗ ИЦ рекомендуется принимать не менее 100 м.

3.2.10. Основные требования к планировке и застройке участка ИЦ:

- участок должен быть благоустроен и озеленен **. Состав и площадь элементов благоустройст ва рекомендуется принимать по п. 3.1.4, озеленение - из расчета 30 % площади участка при создании ИЦ в сложившейся стесненной застройке и не менее 50 % площади участка - для н овых периферийных район ов;

** Насыщенное озеленение - общепринятый в международной практике прием планировки участков ИЦ, идущий от традиции озеленения университетских терри т орий-кампусов. Применен ие данного приема для визуальной и дентификации ИЦ весьма желат ельно, учитывая международные деловые и научные контакты инновационных МП.

- вместимость а в тостоянки следует принимать для ИЦ- инкубаторов из расчета 1 маш иноместо на 5-7 человек; для ИЦ под «продвинутые» МП - 1 машин оместо на 3-5 человек с учетом примечаний к п. 3.1.4. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м;

- въезды на автостоянку и хозяйственную площадку следует располагать в стороне от главного входа; размеры хозяйственной площадки принимаются по заданию на проектирование с учетом применяемого грузового ав тотранспорта, мест установки контейнеров для сбора мусора и отходов , складов для хранения вне здания ЛВЖ, баллонов с газами и др.;

- расположение здания на участке принимается с учетом защиты основных рабочих помещений от внешнего шума, обзора прилегающей застройки и ландшафта;

- требования к контролю доступа и защи т ному ограждению участка определяются заданием на проектирование;

- интенсивность использо в ания земельных участков принимается с учетом размещения и размеров зданий: ИЦ- инк убаторы и исследовательские ИЦ ≥ 6-8 ты с. к в. м/ га; инновационно-технологические ИЦ ≥ 8- 10 ты с. кв . м/г а; научно-производственные ИЦ ≥10-15 тыс. кв. м/га.

3.2.11. Рекомендуется предусматривать очередность строительства ИЦ в целях сокращения финансовых рисков при инвестировании и сроков окупаемос т и.

Типы м одулей

3.2.12. Типы модулей определяются в зависимости от назначения ИЦ:

3.2.13. - Тип а - модули по типу офисов (для МП по программированию, по разработке автоматизированных систем управления, проектирования и др.), с рабочими местами и оборудованием по аналогии п .п . 3.1.16- 3.1.21.

Различается два подтипа модулей:

а′ - для начинающих МП в виде отдельных помещений площадью 15-20 м2, глубиной 4,5-6 м, размещаемых в ИЦ-инкубаторах;

а′′ - для «продвинутых» МП площадью 20 - 50 кв.м в виде зального помещения глубиной 6-9 м; площадью 50-200 кв.м - из блоков помещений с зально-кабинетной планировкой глубиной 10-12 м по аналогии п. 3.1.12.

3.2.14 - Тип б - модули «сухих лабораторий» для МП, ведущих НИО К Р в области приборостроения, точной механики, оптики, электротехники и др., имеющий подтипы:

б′ - для начинающих МП в виде о т дельных помещений площадью 20-30 м2, глубиной 6 м, размещаемых в ИЦ-ин кубаторах. В модулях предусматривается, как правило, центральная система приточно-вы тяжной вентиляции с механическим побуждением. Для отдельных рабочих мест проектируются местные от сосы.

б′′ - дли «продвинутых» МП, площадь которых варьируется от 100-200 д о 1000 кв.м и более.

При размещении опытно-экспериментальных и производственных мощностей в другом месте площадь «сухих» лабораторий составляет в среднем 100-200 кв.м при глубине - 9-12 м. Для производственных участков в ы деляются отдельные помещения. Рекомендуется сочетать централь ную и автономную системы приточн о-вы тяжн ой вентиляции, пре дусмат ривать подводки к системам холодного и горячего водоснабжения и канализации.

При размещении опытно-экспериментальных и производственных мощностей площадь модулей составляет 500-1000 кв.м и более при глубине 12-18 м. Рекомендуется проектировать отдельные блоки помещений для руководства и разработчиков НИОКР, производства, складирования, гардеробных и др. с устройством нескольких автономных приточно-в ы тяжны х систем вентиляции, а также систем холодного и горячего водоснабжения и канализации.

3.2.15 - Тип в - модули «мокрых лабораторий» для МП в сфере биотехнологий, химии, фармаколо ги и, парфюмерии, медицины, пищевой промышленности, материаловедения и др. с п одтипами:

в′ - для начинающих МП, проектируемых в ИЦ-инкубаторах в виде отдельных офисов и лабораторий коллективного пользования на несколько МП (рис. 9). Рекомендуемые габариты лабораторных помещений, учитывая размеры с толов и проходов, - 6×6; 7,2×7,2 м; площадь офисов МП при лабораториях - около 10 м2. Каждую лабораторию следует обеспечивать автономными приточно-вы тяжны ми вентиляционными системами, местными отсосами, а также подводками холодного и горячего водоснабжения и канализации. Кроме того, по заданию на проект ирование могут предусматриваться централизованная или раздельная подача сжатого воздуха, вакуума, дистиллированной воды, деминерализованной воды, различн ых видов газов.

в′′ - для «продвинутых» МП в виде отдельного блока офиса-лаборатории размером 6×12; 7,2×12; 9×12; 10,8×12; 12×12 м и т.д., причем состав инженерного обеспечения принимается еще более расширенным (особенно, если исследования ведутся по нескольким направлениям).

3.2.16. Состав и площадь помещений модулей определяется заданием на проектирование или проектом в зависимости от назначения и типа И Ц с учетом положений настоящего раздела, а также разделов 2.3 и 2.4.

Следует предусматривать хранение одежды персонала: в модулях типов а и б′ - как правило, при рабочих местах, в шкафах; в модулях типов б′′ и в - при рабочих местах или в помещениях гардеробных, в зависимости от группы производственных процессов.

Рис. 9. Примеры планировки м одулей « мокры х лабораторий»

1 - лаборатория

2 - канал инженерных коммуникаций

3 - кабинет

4 - коридор

5 - холл для отдыха

3.2.17. В ИЦ допускается размещение различных ти п ов модулей для ст имулирования комплексных разработок в «стыковых» областях научных исследований.

Объемно-план и ровочные параметры

3.2.18. Высота рабочих помещений ИЦ определяется заданием на проектирование с учетом габаритов технологического оборудования, но не менее 2,7 м до осветительной арматуры, вентиляционных разводок, низа подвесных потолков.

Высоту антресолей, используемых как по д собн о-вспомогательны е помещения, а также коридоров, допускается принимать 2,4 м.

3.2.19. Этажность ИЦ рекомендуется принимать с учетом градостроительных условий и оптимальной площади этажа.

При назначении этажности необходимо учитывать, что экономически и функциональ н о оптимальная площадь этажа находится в интервале 1000-2000 м2.

3.2.20. ИЦ общей площадью до 1500 к в.м не рекомендуется проектировать выше 2-х этажей.

3.2.21. Подоконники рекомендуется проектировать на высоте 1 , 2-1,5 м для расстановки столов и оборудования, прокладки коммуникаций вдоль наружных стен.

Общие помещения и системы

3.2.22. Сос т ав общих помещений и систем оп ределяется заданием на проектирование и зависит от типа, величины ИЦ, а т акже его размещения. При расположении ИЦ рядом с научным центром целесообразна хозяйственная интеграция с ним в части совместного использования отдельных помещений или уменьшения их площади в ИЦ, что сократит стоимость проекта (при условии, что уровень и ассортимент услуг, будет обеспечен не только для научного, но и предпринимательского сегмента инновационной деятельности).

3.2.23. Вестибюльная гр у ппа. Площадь вестибюля рекомендуется принимать в зависимости от общего количества работающих в здании из расчета: 0,2 кв.м на 1 работающе г о, но не менее 18 кв.м. Дополнительные помещения и площади при вестибюле - для дежурного администратора, охраны, информационных стендов, почтовых ящиков - рекомендуется предусматривать аналогично п. 3.1.26. В ИЦ площадью до 2000 кв.м возможно объединение функций администратора и «общего секретариата».

3.2.24. «Общий секретариат» - рекомендуется предусматривать аналогично по п . 3.1.27. Учитывая более низкую интенсивность деловых связей инновационных МП, чем у офисных предприятий, целесообразно создание «общих секретариатов» как самостоятельных бизнес-сервис н ых МП, обслуживающих в т.ч. ИЦ.

3.2.25. Переговорные. Проведени е переговоров с клиентами на основных рабочих местах в ИЦ, в отличие от офисных зданий, по многим причинам нежелат ельно. Рекомендуется предусмат ривать общие переговорные на 5-10 человек с тра нсформируемой пл анировкой рядом с секретариатом. В крупных модулях, площадью 150-200 м2 и более, допускается предусматривать помещение для переговоров вне лабораторной и производст венных зон. Площади переговорных рекомендуется принимать аналогично п. 3.1.28.

3.2.26. Универсальный зал - предусматривается при необходимости аналогично п. 3.1.30. При интеграции ИЦ с научным центром целесообразно исполь з ование имеющихся подобных помещений центра.

3.2.27. Обработка почты - предусматривается аналогично по п. 3.1.29. Эту функцию может выполнять также канцелярия научного центра, если центр интегрирован с ИЦ.

3.2.28. Об щ ественное питание - предусматривается аналогично п . 3.1.32 с учетом размещения и использования ближайших т очек общественного питания. В случае размещения в модулях, буфетов промежуточного питания они должны быть полностью изолированы от лабораторных и производственных помещений.

3.2.29. Санитарно-гигиеническое обс л уживание. В составе общих санитарно-гигиенических помещений рекомендуется предусматривать уборные и умывальные , размещаемые поэтажно, рядом с лестни чн о-лифтовы ми узлами, буфетами промежуточного питания. При смежно-изолированном расположении умывальной и уборной доп ускается предусматривать также 1-2 закрытые душевые кабины со входом через умывальную.

Количество приборов в уборных следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 50 мужчин и 1 унитаз на 20 женщин. Соотношение мужчин и женщи н принимается по заданию на проектирование. Умывальные и душевые должны проектироваться в з ависимости от групп производственных процессов.

3.2.30. Уборка помещений - предусматривается аналогично п . 3.1.34. Размещение мест хранения вредных, токсичных и огнеопасных отходов и порядок их удаления - в соответствии с действующими нормативами.

3.2.31. Служба офис- м энеджера - принимается аналогично по п . 3.1.35. При интеграции ИЦ и научного центра целесообразно, чтобы ремон тно-эксп луатационное обслуживание, бухгалтерский учет велись силами существующей организации. При этом в ИЦ достаточно будет иметь одно помещение площадью 9-12 кв.м .

3.2.32. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, Са н ПиН, нормами пожарной безопасности аналогично п. 3.1.36. По заданиям на проекти рование в ИЦ (особенно с «мокрыми» лабораториями) могут предусматриваться специальные системы подачи газов, в акуум а, отвода токсичных стоков и др.

Соста в и схемы инженерных коммуникаций принимают ся в зависимост и от назначения и величины И Ц, как правило, в соче тан ии централизов анной и автономных (по модулям, группам модулей) схе м. Инженерные коммуникации модулей т ипа офисов и «сухих» лабораторий рекомендуется прокладывать в подвесных потолках коридоров, типа «мокрых» лабораторий - в вертикальных каналах, и шахтах.

3.2.33. Перемещение грузов. Типы грузо в ых рамп и грузов ых лифт ов определяются заданием на проектирование. Перемеще ние грузов от грузовых рамп к лифтам следует предусматрива ть на стандартных поддонах.

3.2.34. Научное и эксперимент ал ьное оборудова ние . Необходимым условием инновационной деятельности является доступ к современному научному и экспериментальному оборудованию. Учитывая высокую стоимость многих в идов т акого оборудования, целесообразно максимально использовать имеющееся оборудов ание научных центров (по кооперации), а также применять по типу зарубежных ИЦ оборудование коллективного пользования на основе «продажи его времени» различным предприятиям.

3.3. Производственные здания

Многоэтажные и одноэтажные МПЗ

3.3.1. Многомодульные произ в одственные здания (МПЗ) предназначаются для размещения малых промышленных предприятий. По требованиям технологии проектируются МПЗ с различными строительными параметрами: по высот е этажа, шагам и пролетам несущих конструкций, нагрузкам на конструкцию пола (см. разд ел I Рекомендаций, гл. 5).

Принципиально различные функционально-планиро в очные решения и области применения имеют одноэтажные и многоэтажные МПЗ.

3.3.2. Одноэтажные МПЗ удобны для предприятий с агрегатированн ы ми технологическими процессами, требующих больших, свободных от опорных конструкций пространств (по производству продуктов питания, изделий из пластмасс, полиграфия и др.), с большим грузооборотом (например, фасовочные), применяющих тяжелое технологическое и подъемно-транспортное оборудование (по производству металлических конструкций и заготов ок для строительства, изделии из камня, деревообработке и др.).

Одноэтажные МПЗ рекомендуется проектировать из легких конструкций для ускорения строительства, применяя фонари верхнего све т а для равноме рного освещения помещений.

Ограничи в ает применен ие одноэтажных МПЗ недост ат очно высокая ин тенсив ность использования территории (ка к правило, не выше 5000-6000 кв.м общей площади/га).

3.3.3. Многоэтажные здания рекомендуются для размещения МП, применяющих о т носитель но малогабаритное и нетяжелое оборудов ания (с площадью 1 рабочего места до 20-30 кв.м при норма тивной нагрузке на перекрытия до 30 КПа), составляющих преобладающую часть малых промышленных предприятий (легкая и пищевая промыш ленность, полиграфия и др.).

В многоэтажных МПЗ теряется часть площади под лестницы и лифты; расходы на эксплуатацию лифтов увеличивают общую стоимость содержания зданий. Однако они значительно более эффективны по использованию территории (интенсивность использования территории составляет от 10000-15000 до 30000 кв.м. общей площади/га и более). Многоэтажные МПЗ компактнее в объеме: площадь поверхности ограждающих конструкций, приходящаяся на единицу общей площади в н их 2-3 раза меньше, чем в одноэтажны х зданиях (см. приложение 1).

Размещени е и ген план участка

3.3.4. Размещение МПЗ принимается с учетом целей их создания и развития:

(1) реше н ие социальных проблем территории, включая создание новых рабочих мест, обеспечение населения услугами производственного назначения, сокраще ние объема маятниковых трудовых перемещ ений в «спальных» районах города;

(2) развитие МП в целях насыщения рынка промышленными т оварами местного производства;

(3) использование МПЗ в качестве механизма перестройки промышленности на основе развития новых малых фирм-субподрядчиков, предоставления предприятиям необходимых площадей на период реконструкции предприятий;

(4) развитие МП на основе неиспользуемого ресурсно-сырьевого и технологического потенциалов существующих промышленных предприятий;

(5) упорядочение развития промышленной застройки путем предоставления предприятиям района необходимых дополнительных площадей в МПЗ (вместо перманентного расширения мелкими пристройками, надстройками);

(6) использование МПЗ для размещения МП, выводимых при реконструкции исторически сложившихся районов города.

3.3.5. С учетом целей создания и развития МПЗ рекомендуются два основных варианта их размещения:

- вблизи новых «спальных» жилых районов на периферии города, что отвечает цели ( 1);

- в составе прои з водст венных зон, отве чающих целям ( 2)-( 6).

3.3.6. При размещении МПЗ следует учитыват ь пеш еходн о- транспор тн ую доступность, затратность присоединения к городским инженерным сетям, экологические требования. Предпочтитель ными для размещения МПЗ являются примаг истральны е территории производственных и коммуналь ных зон, их «стыки» с селитебными зонами.

МПЗ для небольших МП площадью до 200 кв .м *, для обслуживания населени я, использов ания труда женщин, инвалидов, решения других социальных задач районов, рекомендуется размещать приближенно к жилой заст ройке. Такие МПЗ могут размещаться в городских и локальных общественных центрах, на изолированных участках вблизи жилой застройки с учетом требований п. 3.3.8.

* Ограничение, установленное МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектир о вания планировки и застройки Москвы» для размещения произв одст венных объект ов в селитебной застройке.

3.3.7. Практически каждое малое промышленное предпри я тие оказывает в той или иной степени отрицательное в оздействие на окружающую среду. При концентрации промышленных МП в составе МПЗ эти суммарные воздействия (выбросы атмосферу, шумы от работы оборудования и вентиляционных систем, грузового транспорта) могут достигнуть больших значений.

3.3.8. При размещении МПЗ необходимо предусматривать СЗЗ в соответствии с т ребованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01 « Санитарно-защит ны е зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Величину СЗЗ рекомендуется определять по параметрам наиболее вредного по экологическим воздействиям МП в составе МПЗ.

Учитывать возможность последующего перепрофилирования состава МП размеры СЗЗ рекомендуется принимать: для МПЗ, в ко т орых предусматривается размещение предприят ий обслуживания населения (п. 3.3.6, второй абзац) - не менее 50 м, для других МПЗ - не менее 100 м.

3.3.9. Планировочное решение участка МПЗ определяется в зависимости от его типа и от конкретной градостроительной си т уации. При этом, в генплане предусмат риваются:

- благоустроенный подход к зданию от тротуара улицы (шириной не менее 3,0 м), установка рекламных с т ендов и указателей перед зданием, декоративное озеленение, малые а рхит ектурные фо рмы. В одноэтажных МПЗ, необходимо предусматривать, кроме тог о, обустройство подхода к каждой секции (модулю) здания;

- хозяйс т венный д вор с учет ом возможности мане врирования и мест от стоя грузового автотранспорта, размещения контейнеров для сбора мусора и отходов, необходимых всп омогате льных сооружений. В одноэтажных МПЗ допускается устройство отдельных грузовых дворов для каждого модуля здания;

- открыта я автостоянка для персонала и посетителей МПЗ из расчет а - 1 маш ин оместо на 7-10 человек в максимальную смену*. Возможно размещение автостоянки отдельно от здания на расстоянии до 100 м. При совмещенн ом размещении автостоянки и хозяйственного двора с контролируемым доступом рекомендуется предусматривать отдельную гостевую автостоянку для посетит елей со свободным доступом, вместимостью 10 % от расчетного количества. В одноэтажных МПЗ целесообразно предусматривать размещение автостоянок перед входами в секции здания.

* Показатели вместимос т и авт остоянки рекомендуется принимат ь с учетом примечаний к п. 3.1.4.

3.3 .1 0. Одноэтажные МПЗ рекомендуется размещать группами (комплексами), обращая тыльные стороны зданий на общие внутренние хозяйственные дворы, а лицевые стороны (входные группы) - к улице.

3.3. 11 . Рекомендуется предусматривать декоративно-защитное ограждение свободных от застройки сторон участка. Требования к защитному ограждению и контролю доступа на участок о пределяются заданием на проектирование.

3.3.12. При поэтапном строительстве МПЗ в разделе генплана определяется очередность освоения участка.

3.3.13. Необходимо обеспечивать соот в етствующую этажность и плотность застройки МПЗ согласно предусмотренной МГСН 1.01-99 интен сивности использования земельных участков:

- при р а змещении в производственных и коммунальных зонах - для многоэ тажных МПЗ ≥15 ты с. к в. м /га, для одноэтажных МПЗ ≥ 5 ты с. кв. м/г а;

- в городских и локальных общественных центрах ≥ 10 тыс. кв. м/га.

3.3.14. При проектировании многоэтажных МПЗ на затесненных участках, в целях повышения ин т енсивности использования территории рекомендуется рассмотреть возможность встроенного решения грузовых рамп, дебаркадеров, трансформаторных и тепловых пунктов и др.

Об ъ емно-планировочные параметры

3.3.15. Выбор шагов и пролетов несущих , конструкций, в ысот помещений, общих габаритных характеристик, других объемно-планировочных параметров МПЗ осуществляется в зависимости от технологии предприятий для которых данное МПЗ предназначается, а также от типа МПЗ.

3.3.16. Одноэтажные МПЗ рекомендуе т ся проектировать с укрупнен ной сеткой колонн, с пролетами 9- 18 м.

3.3.17. Многоэтажные МПЗ по применяемым конструкциям делятся на три типа:

1 - с каркасом общественных зданий под на грузку до 6,0 КП а, с сеткой колонн 6×6 м - для МП по типу мастерских (быт овое обслуживание населения, художественные промыслы, ремонт и техническое обслуживание оргтехники и др.);

2 - с «легким» каркасом под нагрузку 6,0-10,0 КПа с сет кой колонн 6×6, 7,2×6, 9×6 м - для МП, применяющих среднее по габаритам и нагрузкам технологическое оборудова ние, поточные формы производства (швейные, галантерейные, по производству различной мелкой утвари из кожи, дерева, приготовлению полуфабрикатов, салатов, закусок для общественного питания, по производст ву булочн о-кондитерских изделий и др.);

3 - с «тяжелым» каркасом под нагрузку 10,0-25,0 КПа при сетке колонн 9×6 м - для МП, применяющих относительно тяжелое технологическое оборудов ание, с большими нагрузками на перекрытия от мест складирования продукции (сырья), в т.ч. производящих массовую продукцию (типографии, по производству изделий из дерева, пластмасс; по изготовлению фурнитуры, метизов, комплектующих деталей из металла и др.).

3.3.18. Форму плана МПЗ рекомендуется п ринимать в озможно более компактной с учетом размеров участка, формирования рациональной компоновки и пропорций модулей.

Рекомендуется принимать ширину МПЗ в зависимости от типа МПЗ, площади и размеров малых модулей (п .п . 3.3.23, 3.3.25, 3.3.27) с учетом п. 2.3.6:

- од н оэтажных - 24-30 м - (при площади малого модуля 200-300 кв.м ); 30-36 м - (при площади 300-500 кв.м) ; 42 м - (при площади более 500 кв.м);

- многоэтажных - 18 м (при площади малого модуля 50-100 кв.м); 24-30 м (при площади 100-200 кв.м); 36 м (при площади более 200 кв.м )*.

* При размещении модулей по двум сторона м коридора. При раз мещении в средней зоне коммуникаций и вспомогательных помещений ширина здания соответ ственно увеличивается.

3.3.19. Высота рабочих помещений МПЗ определяе т ся заданием на проектирование с учетом габаритов технологического оборудования, но не менее 3, 0 м до осветительной арматуры, вентиляционных разводок, а при устройстве подвесного транспортного оборудования - до низа его рабочей зоны.

Высоту помещений одноэтажных МПЗ рекомендуется принимать не менее 4,8 м (учитывая целесообразность устройства антресольного э тажа для административно-бытовых и подсобных помещений). Высоту антресолей, помещений под ними, а также коридоров, допускается принимать 2,4 м.

3.3.20. Этажность МПЗ рекомендуется принимать аналогично п. 3.2.19, обеспечив а я рациональное соотношение площади вертикальных коммуника ций (включая грузов ые лифты с загрузочными) к общей площади этажа (как правило, в пределах 15 %).

3.3.21. Высоту подоконников оконных проемов наружных стен в помеще н иях модуле й многоэтажных МПЗ рекомендуется принимат ь аналогично п. 3.2.21.

Ти пы и раз мещение модулей

3.3.22. Состав, площадь и компоновка модулей определяются в зависимости от типа и назначения МПЗ с учетом положений нас т оящего раздела, а также разделов 2.3 и 2.4.

3.3.23. В зависимости от масштаба производства и характера технологии МП в МПЗ предусматриваются типы модулей:

- малые, площадью до 100 к в.м , - для начинающих МП, по т ипу мастерских с преобладанием ручного труда (оказание населению бытовых промышленных услуг, художественные промыслы, промышленный дизайн, ремонт и переоборудование квартир и др.), а т акже сервисных служб (по ремонту оргтехники, инженерного оборудования зданий и др.) с рабочими местами площадью 6-10 кв.м;

- средние, площадью от 100 до 500 кв.м, - для МП по производству мелких изделий промышленными партиями (пошив предметов легкого платья, т екстильно-галантерейные, по производству узлов оборудования с использованием готовых электронных компонентов, булочно-кондитерских изделий и др.) и также сервисных центров с рабочими местами площадью 8-15 кв.м;

- крупные , площадью от 500 до 2000 кв.м и более, - для МП по производству сравнительно крупногабаритной продукции устойчиво большими объемами (изделий и деталей для строительства из металла и дерева, столярно-мебельны х изделий и др.), со значительными площадями складирования сырья и готовой продукции (фасовочные предприятия, по производство мясных и рыбных продуктов и др.), с группами т ехнологических потоков (производство предметов верхней одежды, спортивной обув и и др.) с рабочими мест ами площадью от 10-12 д о 30 кв.м.

3.3.24. В одноэтажных и многоэтажных МПЗ модули различаются по размерам, составу помещений, пропорциям и планировке.

3.3.25. В одноэтажных МПЗ рекомендуется предусматривать, как правило, средние и круп н ые модули с функционально заве ршенным составом помещений (вестибюль, административно- быто в ые, производственн ые, складские помещения, загрузочная, грузовая рампа, помещения инженерного обеспечения).

Соотношения сторон наименьшего модуля (по п. 2.3.6 - расчетной планировочной единицы компоновки модулей) рекомендуется принимать от 1:2 до 1:4 *, учит ывая освещение средней зоны модуля фонарями верхнего света.

* Отно шен ие ширины мод уля к его глубине.

Модули одноэтажных МПЗ целесообразно планировать по следующей схеме: с лицевой стороны в 1-2-х этажной вставке размещаются административно - бытовые помещения, с тыльной - складские помещения, оборудованные грузовой рампой или площадкой. В центре размещается производств енная зона, освещаемая верхним светом.

3.3.26. В одноэтажных МПЗ компоновка модулей определяется их блокировкой по прямой или ломаной линии. При малой глубине участка и необходимости использования боль ш егабаритного грузового автотранспорта эффективно блокирование в линию со сдвижкой под углом 45-60°.

3.3.27. В м н ого этажны х МПЗ рекомендуется предусматрив ать малые, средние и крупные модули в интервале площадей от 30-40 до 1000 кв.м с функционально неполным составом помещений, т.к. часть функций МП (по входной группе, общественному питанию, санитарно- гигиеническим помещениям, услугам секретаря, переговорным, помещениям по приемке и отправке грузов и др.) переходит к общим службам.

Малые модули рекомендуется проектировать, как правило, в виде единого помещени я (если по условиям технологии не требуется что-то изолировать), с соотношением сторон от 1:2 до 1:3, при глубине от 6 до 12 м. В средних и крупных модулях рекомендуется предусмат ривать отдельные помещения для производства (возможно несколько), управления, гардеробных, комнат приема пищи, складов, при глубине 12-18 м.

Планировка модулей выполняется на основани и технологических требований с учетом рационального использования светового фронта модулей, функциональных взаимосвязей, в т.ч. направлений производственных потоков.

3.3.28. Состав и площадь гардеробных, умывальных, душевых следует определять проектом в зависимости от группы производс т венных процессов, размера МП с учетом размеще ния и состава общих помещений обслуживания здания.

3.3.29. В многоэ т ажных МПЗ в целях эффективного использования площади МПЗ и сокращения количества лифтов рекомендует ся принцип вертикального зонирования модулей.

На первом этаже целесообразно размещение МП с тяжелым оборудованием, с большим грузооборотом, а также предприятий сервисного типа (например, «оперативная полиграфия») , работающих также и «на посет ителя». На верхнем этаже целесообразно размещать предприя тия с пожароопасными производ ствами, с выделением з апахов, а также МП с легкими нагрузками, по которым требуются большепролетн ые помещения. Для экономии затрат на эксплуатацию грузовых лифтов следу ет придерживаться правила размещения менее грузо емки х МП на более высоких этажах.

Входы в модули МП сервисного типа, размещаемые на 1 этаже, целесообр а зно предусмат ривать непосредственно с улицы.

3.3.30. Модули МПЗ обеспечиваются системами механической п риточн о-вы тяжн ой вентиляции, местными отсосами, а также подводками холодного и горячего водоснабжения и канализации, другими сист емами инженерного обеспечения.

3.3.31. Примерные схемы зонирования модулей в МПЗ приведены на рис. 10.

Общие по м ещения и системы

3.3.32. В одноэтажных МПЗ могут предусматриваться общие помещения инженерного оборудования (трансформаторные и тепловые пункты); вне зданий - грузовые дворы, контейнерные площадки для мусора и отходов, предобъектн ы е площадки с автостоянками.

3.3.33. В многоэтажных МПЗ рекомендуется предусматривать общими вестибюли, помещения общественного питания и санитарно-гигиенического обслуживания, транспортного обеспечения, отдельные помещения инженерного оборудования. Могут также предусматриваться общие помещения «секретариатов», переговорных, офис-менеджера, а при технико-экономическом обосновании - технологические участки коллективного пользования.

3.3.34. Основные требования к проектированию общих помещений многоэтажных МПЗ:

3.3.35. Вестибю л ьная группа. Площадь вестибюля МПЗ рекомендуе т ся принимается по количеству работающих в здании в максимальную смену* из расчета 0,2 кв.м на 1 работающего при общем количестве до 200 человек, и 0,1 кв.м на 1 последующего, но не менее 12 кв.м.

* Величину потока посетителей в МПЗ рекомендуется не учитывать, т.к. МП промышленного типа раб от ают в основном на стабильный состав партнеров при отн осительно невысокой интенсивности деловых конт актов.

Дополни т ельные площади при вестибюле для дежурного администратора, охраны, информационных стендов, почтовых ящиков рекомендуется предусмат ривать аналогично п. 3.1.26.

Рис. 10. Примерные схемы зонирования прои з водственных модулей

Ве с тибюль ре комендуется проект ировать как открытую зону, от де ленную от остальной части МПЗ пунктом контроля.

3.3.36. « Общий секре тариат» . В небольших МПЗ, площадью до 2-2,5 ты с . кв.м « общий секретариат » целесообразно размещать при вестибюле , сов мест ив его с функциями дежурного администратора . В б олее круп ных зданиях «се кретариаты» целесообразно размещать в блоке с переговорными рядом с вестибюлем.

Площадь рабочего места секретаря рекомендуется принимать не менее 6 м2, с учетом состава оборудования по приложению 2. При офисах целесообразно размещение переговорной, небольшой ниши для хранен и я верхней одежды посетител ей, информационных стендов; возможно также устройство небольшой кухни-ниши для обеспечения переговоров.

3.3.37. Переговорные. Проведение переговоров с клиентами в производственных модулях, особенно в расширенном составе участников, нежелательно. Целесообразно размещение переговорных группами при «общем секретариате» с возможностью трансформации неск о льких малых в одну-две большие переговорные или в одну переговорную и небольшой зал для выст авки или презентации.

3.3.38. Обработка почты - аналогично по п. 3.1.29.

3.3.39. Общественное питание - аналогично по п . 3.1.32 с учетом размещения и использования ближайших точек общественного питания вне здания. Буфеты промежуточного питания, размещаемые поэтажно (на группу МП) или в модулях, должны б ыть полностью изолированы от произв одственных помещений и коридоров.

3.3.40. Санитарно-гигиенические обслуживание - аналогично по п. 3.2.29.

Количество приборов в уборных следует принимать из расчета 1 унитаз и 1 писсуар на 36 мужчин и 1 унитаз на 12 женщин.

3.3.41. Уборка помещений - аналогично по п . 3.1.34. Размещение мест хранения вредных, токсичных и огнеопасных отходов и порядок их удаления - в соответств ии с действующими нормативами.

3.3.42. Служба о фис -м эн еджера - принимается аналогично по п . 3.1.35.

3.3.43. Инженерные системы. Проектируются в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, СанПиН, нормами пожарной безопасн о сти. В МПЗ по заданиям на п рое кти ров ание могут предусматр ива ться специальные системы, обеспечивающие подвод сжатого воздуха, инерт ных газов и др., отвод т оксичных стоков и т .п.

Виды и нагрузки инженерного обеспечения МПЗ определяются в зависимости от назначения и технологических процессов МП. Основные инженерные коммуникации прокладываются под потолком коридора (возможно в пространстве подвесного потолка) с отводами в модули. Стояки для канализации и водопровода целесообразно прокладывать с шагом 6-12 м.

3.3.44. Перемещение гр у зов. В МПЗ должны предусматриваться грузовые рампы, загрузочные и грузо в ые лифты. Количество и типы рамп, площадь загрузочной, количест во и грузоподъемность лифтов устанавливаются расчетами в зависимости от назначения и технологических процессов МП. Для предпроектны х проработок количество маш ин ом ест на грузовых рампах рекомендуется принимать: для МПЗ площадью до 2 тыс. к в. м - 1 м аш иноместо, от 2-х до 5-ти - 2, с последующим прибавлением 1 м аш ин оместа на каждые последующие 5 тыс. к в. м . Площадь загрузочной следует принимать не меньше, чем площадь рампы. Ширину путей перемещения грузов следует определять задание м на проектирование с учетом применения стандартных поддонов и предусматриваемых транспортных средств.

3.2.45. Оборудование коллективного пол ь зования. Одним из эффективных направлений обеспечения МП современным высокопроизводительным оборудованием является установка в МПЗ оборудования коллективного пользования*. При этом соединяется заинтересованность инвесторов и поставщиков оборудования и МП, владеющих требованиями рынка и каналами продвижения узкоспециальной продукции. Необходимым условием такой кооперации является отраслевая профилизация МПЗ.

* В городе Са в он линна (Финляндия) в комплексе малого пре дпринимательства « Пуусампо» организованы производственные участки коллективного пользов ания по механической обработке древесины и отделке поверхностей изделий, оснащен ные уникальным высокопрои зводительным оборудованием. Основная идея проект а - внедре ние нов ых капиталоемких технологий на осно ве их коллектив ного использования крупными и малыми деревообрабатывающими и мебельными предприятиями региона, в том числе начинающими МП.

Основные услуги для МП:

- продажа машинного времени;

- тестиро в ание предпринимательских идей и их реализация совмест но с предпринимателями;

- обучение начинающих и действующих МП изготовлению по д оговора м комплектующих изделий для крупных предприятий и создание на э той основе сетевых структур производителей мебели;

- управленческая, техническая подготовка и консультирование начинающих МП;

- разработка новой продукции и развитие производственных т ехнологий;

- прием заказов от промышленности учащимся мес т ных ВУЗа и ПТУ и координация работ по выполнению заказов;

- услуги для муниципалитетов по обучению безработных и повышению квалификации специа л истов в области деревообработки;

- услуги по марке т ингу и продаже.

Производс т во открылось в конце 2001 года. В течение 2003 г ода п роект должен стать рентабельным, его доходы должны покрывать опе ративные расходы и аморт изационные от числения. Сов окуп ная стоимост ь инвестиций - примерно 5 миллионов Евро. Проект финансируется Ев ропейским союзом (40 %), правительством Финляндии и ассоциацие й 10 ме стных муниципалитетов (4 0 %).

4. ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ АРХИТЕКТУРНОЙ КОМПОЗИЦИИ

4.1. Один из главных побудительных мотиво в строит ельства многомодуль ных зданий - экономический - состоит в том, чтобы на основе укрупнения, применения рациональной формы и этажности зданий, получать нео бходимые рабочие площади с возможно меньшими затратами на их создание и эксплуата цию.

Значительные общие размеры (рис. 10) делают многомодульные здания (особенно офисные и производс т венные), как прав ило, гра до ст роител ьн о значимыми объ ектами, что необходимо учитывать при их расположении в городской заст ройке, ра зработ ке архи тект урн о- пластического решения.

4.2. В а жно учитыват ь, чт о экономическая целе сообраз ность укрупнения объектов ст роительства и архитектурно-композиционные т ребования к формированию застройки территории могут не сов падать, особенно в сложив шейся застройке.

В зависимости от конкретной градостроительной ситуации и по р е зультатам визуального анализа могут быть внесены ограничения и коррективы в общие геометрические параметры проектируемых многомодульных зданий (особенно по этажности), влияющие на их площадь и экономические показатели проекта.

4.3. Многомодульные здания являются своего рода «контейнерами» с трансформируемой системой ячеек для размещения МП. Планировочная «незафиксиро в анность» основной части внутреннего пространст ва (п. 2.4) объективно придает таким зданиям свойства гибкости и унифицированности. На практике это приводит к применению фасадных систем «печатного» типа (полосовых, экранных, решетчатых, ячеистых) и при упрощенной, утилитарной их трактовке - монотонности и вялости облика здания.

4.4. Для усиления архитектурной выразительности многомодульных зданий рекомендуется:

- применение перебивок основных фасадных плоскостей функциональными элементами, выделение «низа» и «верха» зданий;

- введение в «рисунок» поверхностей стен членений «второго плана» (укрупненных по масштабу) с помощью рельефных «накладок», цветовых «пятен»;

- ограниченное усложнение объемно-пластического решения зданий введением о т дельных контрастирующих криволинейных плос кост ей, скосов, в ыступов;

- размещение на поверхности стен вывесок, фирменных знаков и названий МП, находящихся в здании.

4.5. Рекомендуется также применять архитектурно-композиционные приемы, передающие функциональную специфику отд е льных типов многомодульн ых зданий.

Рис. 11. Соотношение габаритов многомодульных зданий и «штучных» объектов массовой застройки

1, 2, 3 - блоки предприя т ий бытового обслуживания жилой застройки

4 - Дом быта, типовой п р оект (ТП) 2 82-1-10

5 - Дом быта в Таллинне

6 - Дом бы т а в Воронеже

7 - М ОЗ в Хе льсинки

8, 9 - МПЗ в С т окгольме

10, 12 - проекты МПЗ в Кливленде

11 - МПЗ в Нью-Йорке

13 - кафе на 100 п.м, ТП IX -16-45

14 - каф е- столовая на 180 п.м., ТП IX -17-42

15 - предприятие о бщ ест венного питания на 400 п. м ., ТП IX -31-1

16 - универ с ам т орговой площадью 900 кв .м , ТП IX -21-5

17 - универм а г т орговой площадью 3 6 30 кв.м, ТП IX -25- 1

18 - жилой дом, П-4 9 -04/Ю

19 - жилой дом, П -43-1 6

20 - жилой дом, П-3 -1 6

4.6. В секционных зданиях целесообразно выявление ритма расположения секций, ч т о обоб щает общий ритмический строй композиции, соз дает переход от общего кон ту ра фасада к рисунку плоскост и сте ны и деталям.

В много эт ажных секционных зданиях эта задача может б ыть выполнена выведением на фасад коммуникационно-вспомогательных блоков (в виде перебивок), смещениями секций в плане, применением секций различной этажности.

В одноэтажных секционных зданиях выявление ритма секций (учи т ыв ая з на чит ельн ую выт ян утость фасадных плоскостей) особенно а ктуал ьно, но затруднено т ем, чт о основные помещения (с характ ерными скатными покрытиями, фонарями верхнего света) обычно закрыты на всю длину основного фасада однотипными 1-2-х этажными ад минист рат ивно-бытовыми помещениями. В композиции та ких зданий целесообразно введение ритма перебивок в виде входных групп, лест ниц, элемент ов дизайна. Определенную роль в переда че рит ма вн ут ренних пространств может играть благоуст ройст во т ерритории: площадки перед входами в секции, элементы озе ленения, малые архит ектурные формы.

Значительно усиливает композицию секционных зданий компоновка секций под углом с образованием внутреннего двора - пешеходного или транспортного.

4.7. При блок-этажной (ярусной) структуре здания возможно применение сквозных, «рассекающих» ярусных членений, по в торяющих абрис плана. Этот прием подчеркивает глубину, низ и ве рх объема здания, прид ает композиции свойства цельности и завершенности.

4.8. В зданиях инновационного и производственного назначения рекомендуется трактовка выносимых на фасад наружных конс т рукц ий воздухозаборов , в ен ткамер, наружных каналов вертикальных коммуникаций (применяются в зданиях «мокрых лабораторий»), других наружных э лементов инженерного оборудов ания как укрупненных дополнительных архитектурных деталей, фраг ментов силуэта.

В архитектурных решениях инновационных центров целесообразно, с учетом п. 3.2.10, применение элементов «зеленой» архитектуры - озелененных откосов, обвалований, декора т ивного озеленения нижних этажей, кровли, перг ол и др. с возможной визуальной «д ематерилизацией» наружных стеновых ограждений (без наружных оконных откосов, с тонкой профилировкой конструкций светоп роемов).

Приложение 1

с п равочное

Соотношение площади ограждающих конструкций зданий в зависимости от площади этажа и этажности

Приложение 2

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДИ ОСНОВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

№№ п.п.

Наимено в ание рабочих мест и помеще ний

Сос т ав оборудования

Ед. изм .

Площадь м2

1

2

3

4

5

1

Р а бочее мест о в офисе

ПК, основные и вспом о гат ельные столы, комбиниров анный шкаф

м2

6,0

2

То же, с местами для посетителей

то ж е + ст ол-п риставка на два места

м2

8,0

3

Рекреация (кулуары)

информационные с т енды, места для сидения

м2

1,5

на 1 со т рудника, ведущего прием посет ителе й

4

Копировально-множитель н ый участок

машина Ф. А4

м2

2,0

машина Ф. A3

м2

4,0

5

Зона хранения документации

шкафы

м2

0,4

на 1 сотрудника

6

П е реговорная н а 4-6 ме ст

с т ол, демонст рационное оборудов ание

м2

12,0

+1,5 м2 на каждое последующее мес т о

7

Рабочее ме сто секретаря

ПК, комплек т оборудования « ресепш н»

м2

6,0-8,0

зона ожидания

м2

6,0-8,0

8

Кабинет руководи т еля

ПК, рабочий и вспомогательные столы, комбинированный шкаф, стол-приставка на два места

м2

9,0-12,0

Приложение 3

(справочное)

ПРИМЕРЫ ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕШЕНИЙ МНОГОМОДУЛЬНЫХ ЗДАНИЙ

Многомодульное офисное здание в «Восточном центре» Хельсинки

17- ти этажное офисное здание для МП общей площадью 12 тыс. кв.м расположено в крупном торгово-делово м ц ентре, созданном на п ериферии города для ослабления нагрузки на ист ориче ское ядро города.

Помещения для оф и сов запроектиров аны с 3 по 15 этаж. На 1, 2, 16 и 17 этажах находят ся помещения бизнес-серв иса: кафе, ресторан, сауна, помещения для перегов оров, презентаций и др.

Генплан

1 - офисное здание

2 - торго в ый це нт р

3 - с оциальный центр

Планы 3-17 этажей

План 1 этажа

1 - вестибюль

2 - кафе

3 - приемная

4 - секретариат

5 - офисы

6 - буфет

7 - подсобное помещение

Многомодульное офисное здание в Лондоне

6-ти э т ажное офисное здание с подваль ным эт ажом общ ей площадью 8,5 тыс. к в. м запроект ировано в районе лондон ских доков на основе реконструкции складского здания.

Офисы расположены с 3 по 6 этаж. Вход в офисы - через вестибюль и секретариа т на 1 этаже. Основные площади на нижних двух этажах отведены под автост оянку, магазины и выстав очные залы, подвала - под складские помещени я.

Планы 3-5 этажей

План 1 этажа

1 - вестибюль

2 - секретариат

3 - магазин

4 - авто ст оянка

5 - вес т ибюль помеще ний второго этажа

6 - техническое поме щение

7 - склады

8 - офисы

9 - коридор

10 - сану з ел

Многомодульное здание для инновационных МП ( « Кем тек центр») в Кембридже

2-х этажное здание общей площадью 3,5 тыс . к в. м для наукоемких МП расположено в производственной зоне на уча ст ке, отведенном ранее для предприятий легкой промышленности.

Планировочное решение здания учитывает в озможность размещения до 12 МП, (предположител ьно по производству т очных измерительных приборов). Покрытие здания с проектировано с учетом автономного инжене рного обеспечения каждого МП.

С и туационный план

1- многомодульное здание

2 - сблокирова н ные здания для легкой промышленности

3 - кр у пн ое промышл енное предп риятие

4 - жилая застрой ка

Разрез 1-1

1 - главный вести бюль

2 - помещения для МП

3 - с анузел

4 - кухня-ниша

5 - технические помещения

6 - зона инженер ных разводок

Многомодульное здание для и н новацио нных МП в Эдмунде ( США)

2-х этажное здание общей площадью 4,0 тыс. к в.м предназн ачено для МП, ведущих разработ ки в сфере биотехнолог ий.

По условиям рельефа входной вестибюль рас п оложен на втором этаже. Помещения для МП размещают ся на верхнем и нижнем эта жах. Помещения бизнес-сервиса располагаются, в основном на нижнем этаже. Главная рекреационная зона запроектирована в виде продольного двухсветного дворика.

Для поддержания заданных параметров микроклимата в помещениях МП примене н ы фонари верхнего света. Для связи с окружающим рельефом наружные стены и покрытие здания максимально обвалованы и озеленены.

Генплан

1 - входная пло щадка

2 - фон а ри верх него света

3 - атриум

4 - автостоянка

1 - вестибюль

2 - модули МП

3 - офис учредителя

4 - внутренний двори к - « улица»

5 - атриум

6 - кафетерий

7 - помещения бизн е с- сервиса

8 - технические поме щени я

9 - с а нузлы

10 - второй свет

Многомодульное производственное здание в Камбе рно ль де ( Вели кобритания)

3-х этаж н ое здание дл я МП обрабатыва ющей п ромышленности общей площ адью 1180 кв.м расположено на при маг истральн ой территории ряд ом с жилой застройкой. Хозяйст венный двор с а в тостоянкой экранированы от магистрали подпорными стенами и зданием гаража боксового типа.

Кроме грузового лифта здание оборудовано наружной лебедкой для подъема крупногабари т ных груз ов.

1 - многомодульное здание

2 - хозяйственный д в ор

3 - гараж

4 - жилые ко т теджи

1 - вход в зд а ние

2 - п оме щения для МП

3 - з а грузочн ая

4 - подсоб ное пом е щение

5 - санузел

6 - проем дл я т ранс п ортиров ки грузов лебедкой

Многомодул ьн ое п роизво дственн ое здание в Слуппен е, Н орвегия

5-ти э т ажн ое з дание о бщей площа дью 11,5 ты с. к в.м предн азначе но для МП, ле гк ой промышле нности.

Предусм от рено размещение МП на всех этажах. Первы й этаж предназначен для МП, испол ьзующи х тяже лое технологическое оборудование.

На пятом э таже зап роектиров ана с то ловая.

План 2-4 этажа

1 - вес т ибюль

2 - модули МП

3 - администратор

4 - загрузочная

5 - сануз е л

6 - техническое поме щение

Комплекс многомодульных прои з водственных зданий в Нью Джерси, США

Компл е кс из 5-ти одн оэтажны х многом одульных зданий для п ромышле нных предпр ияти й и скла дов . Общая площа дь здан ий - от 3- x до 6-ти тыс. кв. м.

Все здания сос т оят из однотипных секций площ адью 500 кв.м каждая. В зависимости от раз ме ра МП може т аре ндовать одну или несколько секций. Ка ждая секции име ет админ истративно-бытовые, производственные по меще ния, а та кже гру зов ую рампу для приема длинномерн ых груз овико в.

Генплан комплекса

1 - многомодуль ное здание

2 - автостоянка для легкового транспорта

3 - грузовой двор

1 - административные помещения

2 - бытовые помещения

3 - производственное помещение

4 - грузовая рампа

Вид на з д ание с грузовог о дв ора

Многомодульное производственное здание в Соутфильде (Великобритания)

Одноэтажное многомодульное сек ц ион ное здание для малых промышленных предприятий общей площадью 12,1 тыс. к в.м является первым из трех компл ексов, запроектированных на территории производст венной зоны.

Базовая компоновка модулей предусматривае т размещение 49 предприятий площадью от 180 до 360 кв.м.

Здание запроектировано в виде квартала с двумя внутренними грузовыми дворами. Входные группы предприятий обращены на внешнюю сторону здания, а склады и транспортные площадки - на грузовые дворы .

1, 2 - многомодульные производственные здания (1-я и 2-я очереди строительства)

3 - учас т ок дл я здания МП 3-ей очере ди стро итель ств а

4 - ре з ервная террит ория для строительст ва зданий для МП

5 - крупный произ в одств енный комплекс

1 - прои з водственные помещ е ния

2 - а дминистрат ивно- бытовые помещения

3 - ав т остоянка легкового транспорта

4 - грузовая площадка предприятия

5 - грузовой двор

Приложение 4

( сп раво чно е)

ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА

1. С оз да ние многомодульных зданий (на основе нового строи тельств а или приспособления существующих строений) - наиболее э кономичный и э ффективный путь решения за дачи расширения площадей д ля развития малого предпринимательства.

2. Дефицитность городских земель, ограниченност ь имеющихся нежилых площа дей (при массовом спросе на недорогие помещения для малого предпринимательства) делают многомодульные здания все более перспективными объектами для инвестирования. С другой стороны, имеются факторы, понижающие привлекательность таких зданий для инвесторов: необходимост ь мобилизации значит ельных ресурсов и весьма продолжительные (с учето м льготной поддержки малого предпринимательства в части арендной платы) сроки окупаемости такого строительства (8-10 лет).

3. Отсутствие сформировавшегося рынка капиталов, слабый уровень развития отечественной банковской сис т емы, значительные риски омертвления инвестиций на длительный срок не позволяют рассчитывать на масштабное частное финансирование п роектов строительства многомодульных зданий.

4. Реалистичным я вляется создание многомодульных зданий для МП с ресурсн ым и организационным участием государства (города), хотя возможность государственного финансирования в обозримой перспективе будет жестко ограничена.

Основанием участия государства (города) в развитии инфраструктуры малого предпринимате л ьст ва и, в част ност и, в создании многомодульных зданий является то, что вкладываемые средства расширяют налоговые пост упления в будущем от деятельности новых МП.

5. Государство (город) как инвестор:

- формирует особые организационно-экономические механизмы инвестирования, защищающие интересы вкладчик о в - бюджетных и внебюджетных фондов, частных инвесторов (в т.ч. зарубежных, а также МП- дольщиков) и обеспечивающие движение ресурсов между этапами инвестиционного процесса;

- предоставляет на возвратной осно в е необходимые ресурсы (прямые и косвенные инвестиции);

- определяе т государственного заказчика (в Москве - Департамент поддержки и развития малого предпринимательства), устанавливающего размещение, назначение, технико-экономические параметры многомодульных зданий. Для реализаци и конкретных проектов рекомендуется создание уполномоченных операторов (управляющих компаний).

6. Долевое учас т ие государств а (города) может осуществляться в вид е предоставления:

- земе льн ых участ ков;

- объек т ов недв ижимости, в т.ч. н е завершенных строительством, а также проходящих по процедуре бан крот ств а предприятий.

7. Для привлечения частных и нв естиций в реализацию конкретных проектов рекомендуются:

- создание паевых накопительных фондов МП, нуждающихся в помещ е ниях, с правом выкупа помещений по ценам на уровне себестоимости;

- продажа помещений МП с предоставлением рассрочки платежей;

- компенсация части процен т ной ст авки по коммерческим банковским кредитам из бюджета города;

- исполь з ование механизма ипотечного кредитования с установле нием льготных процентов по кредиту;

- отклонени е от ба зовы х условий инвестиционных контрактов в сторону увеличения доли инве стора;

- предост а вление гарант ий Правительства Москвы по коммерче ски м б анковским кредита м;

- др у гие в озможн ые мероприятия, не противоречащие законодат ельству Российской Федерации и города Москвы.

8. Для создания многомодульных зданий , предназначенных для стимулирования развития малого предпринимательства (основ ной инвест ор - государство, город), рекомендуется 3-х тактны й механизм инвестирования:

I такт ( затрат ный) - включает следующие стадии инвестиционного процесса: 1) исследования, обосновывающие предпроектную стадию; 2) предпроектная стадия; 3) стадия проектирования; 4) стадия согласования и экспертиза проектной документации; 5) строит ельство; 6) ввод в эксплуатацию;

II такт (восстановительный) - постепенное повышение по прогрессивной шкале арендной платы и уровня доходов от нее, начиная с цен ниже рыночных до рыночного уровня, по мере экономической стабилизации арендаторов. При этом МП может б ыть предоставлено право выбора различных форм аренды - от оперативной до финансовой (лизинга), предусматривающей последующее приобретение арендуемых помещений в собственность и образование МП-собственниками различных организационных структур (например, товариществ);

III такт (возвратный) - включает следующие стадии: 1) имитирование реализованного проекта в ценные бумаги на основе достижения необходимой эффективности инвестиций; 2) продажа ценных бумаг на фондовом рынке и получение дохода; 3) вложение вырученных средств в строительство новых многомодульных зданий для дальнейшего стимулирования раз в ития малого предпринимат ельства.

Лизинг д ас т возможность ускорить восс тан овительный и в озвратны й периоды инвестиционного проект а, позволяя инв естору быст рее и без организационных усилий вернуть вложе нные средства.

9. Для создания многомодульных зданий, предназначенных для размещения МП продвинутого типа, небольших филиа л ов крупных компаний, готовых оплачив ать аренду помещений на уровне, об еспечивающем норму прибыли, необходимую для возврата в относит ельно короткие сроки привлеченных кредитных и собственных средств инвестора, возможно применение схем инвестирования через холдинговые компании, применяющиеся за рубежом:

- осущест в ление затратной стадии инвестиционного процесса холдинговой компанией (в составе банковской группы, строительных и инвестиционных фирм) с привлечением собственных средств, кредитов, а также средств от продажи части будущих помещений (30-40 % от общей площади) . Возможен вариант акционерного общества открытого или закрытого типа при частичных вложениях государства с активным привлечением средств МП на условиях права собственност и на соответств ующие площади строящихся зданий;

- продажа здания холдинговой компанией акционерной риэлторской фирме, которая возмещает расходы выпуском дополнительных акций под получение див и ден дов от аренды помещений (более высокой, чем банковская ставка);

- реинвестирование холдинговой компанией полученной прибыли в строительство новых многомодульных зданий с уменьшением объема заемных средств для увеличения последующей прибыли.

Еще документы скачать бесплатно

Интересное

Виды сечения разрезы Гост 11738 Гост 14034 74 Гост 1491 80 Гост р 12 2 143 2009 Гост сетки арматурные сварные Должностные инструкции в строительстве Инструкция и 1 13 07 Маркировка грузов Обозначение Приборов кип Пдк Расход электроэнергии Расчет системы отопления Расчет теплопотерь здания Сортамент Двутавров с параллельными гранями полок