герб

ГОСТы

флаг

Методические рекомендации Методические рекомендации по обновлению жилой застройки при реконструкции сложившихся районов

Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ НАУЧНО - ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ
( ЦНИИП градостроительства )

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОБНОВЛЕНИЮ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШИХСЯ РАЙОНОВ

Утверждены

председателем Научно-технического совета ,

директором института

В. П. Белоусовым

(протокол № 7 от 28 июня 1083 г.)

Москва 1984

Показана зависимость между переустройством функционально-планировочной структуры сложившихся городских районов и реконструкцией жилых зданий. Отмечена эффективность комплексного подхода к обновлению сложившейся жилой застройки. Рассмотрена направленность совершенствования методики градостроительного проектирования в части увеличения объема и улучшения качества предпроектной информации по жилому фонду, а также по учету градостроительных требований при реконструкции зданий. Изложены основные принципы архитектурно-планировочной организации кварталов и жилых зданий при их комплексной реконструкции. Рекомендации предназначены для проектировщиков-градостроителей и специалистов по реконструкции и ремонту жилого фонда. Подготовлены рекомендации канд. арх. Крайней Н.П. (ЦНИИП градостроительства) и канд. техн. наук Соколовым В.К. (МосжилНИИпроект).

Содержание

ПРЕДИСЛОВИЕ

1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

1.1. Эффективность комплексной реконструкции

1.2. Основные принципы классификации опорного жилого фонда

1.3. Предварительная классификация видов и методов реконструкции жилых зданий

1.4. Оценка проектных решений реконструкции жилых зданий

1.5. Градостроительные требования к реконструкции жилых зданий

2. АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ПРИНЦИПЫ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

2.1. Преобразование кварталов в различных градостроительных условиях реконструкции

2.2. Основные принципы перепланировки жилых зданий

2.3. Учет влияния основных факторов городской среды на реконструкцию жилого здания

ЛИТЕРАТУРА

ПРЕДИСЛОВИЕ

Постановлении Центрального Комитета КПСС от 25 февраля 1983 г. "О мерах по обеспечению выполнения планов строительства жилых домов и социально-бытовых объектов" указано на необходимость осуществить дополнительные мероприятия по обеспечению сохранности жилого фонда, активному проведению работ по его модернизации, повышению качества капитального ремонта жилых зданий. Содержится требование полнее использовать возможности реконструкции и благоустройства индивидуального жилья рабочих, колхозников и служащих, не допускать неоправданного сноса добротного жилого фонда, изъятия его для других целей и прочие нарушения, которые приводят к сокращению прироста жилья.

Решение другой актуальной задачи - формирования своеобразного облика городов, сохранения сложившейся среды с ценным историко-градостроительным наследием - также связано с бережным отношением к старым зданиям, их своевременным ремонтом и реставрацией.

В этой связи ведущим направлением современного этапа реконструкции сложившихся районе является их развитие, которое сочетает в себе новое строительство с сохранением и обновлением значительных объемов существующей застройки.

В условиях "сберегающей" реконструкции градостроительная проектная практика остро нуждается в более совершенных методах, обеспечивающих всестороннюю оценку сложившегося жилого фонда и учет его особенностей в процессе разработки планировочных решений.

Цель настоящих рекомендаций - ознакомить проектировщиков градостроительного профиля с основными принципами обновления опорных жилых зданий, вооружить методами учета технического состояния, конструктивно-планировочных особенностей этих зданий при разработке проектов реконструкции сложившихся районов. В рекомендациях содержатся также методы учета градостроительных требований при проектировании ремонта и реконструкции жилых домов.

В процессе обновления сложившихся районов предстоит перестроить большое количество старых капитальных зданий с многокомнатными квартирами, не отвечающими требованиям, предъявляемым к современному жилищу. В крупных и средних городах непрерывно увеличиваются затраты на капитальный ремонт старых опорных жилых домов с изменением их планировки, с созданием современных квартир для посемейного заселения со всеми видами благоустройства.

Существующие в градостроительном проектировании методы оценки сложившегося жилого фонда не соответствуют уровню разработки вопросов обновления жилища, достигнутому сегодня, и поэтому не могут обеспечить достаточно обоснованных решений по сносу или сохранению старых зданий, их переустройству, дальнейшему использованию в функциональной структуре реконструируемых районов.

В настоящее время в строительной науке сформировалась новая, самостоятельная отрасль, занимающаяся вопросами реконструкции и ремонта зданий и сооружений. Комплексная проблема обновления жилища связана с обширным кругом разнообразных вопросов строительной механики и теплофизики, теории надежности, теории обслуживания, санитарной техники, научной организации труда, социологии, демографии, архитектуры и истории строительной техники, автоматизации и вычислительной техники, экономики и т.д. [18].

Вместе с тем, при проектировании капитального ремонта зданий в организациях соответствующего профиля недостаточно учитываются градостроительные требования: воздействие городской среды на условия проживания в домах, необходимость упорядочения и архитектурного оформления городских пространств, улучшения экономических показателей реконструкции районов.

Рассмотренные в настоящих рекомендациях методы взаимосвязанного обновления планировочной структуры районов и составляющих их зданий направлены на ликвидацию имеющегося разрыва между проектами их реконструкции и более эффективным решением важнейшей социальной и народнохозяйственной задачи - улучшения городской среды, качества и сохранности жилого фонда.

1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

1.1. Эффективность комплексной реконструкции

В важнейших государственных документах, определяющих  пути развития страны на текущее пятилетие и перспективу в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Исходя из того, что преобразование сложившихся районов городов относится к ряду таких проблем, важное научно-методическое и практическое значение приобретает развернутое определение принципа комплексности реконструкции.

Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.

Комплексный подход как методологический принцип проектирования может обеспечить нормальные условия проживания и функционирования городских объектов в сложившейся городской среде, так как предполагает:

- взаимосвязанное решение по обновлению всех элементов (зданий, сооружений, коммуникаций, участков территории) реконструируемого района или квартала;

- доведение всех элементов до нормативного уровня качества.

Чем сложнее объект по своему функциональному составу и больше по размерам, тем сложнее комплекс задач, которые должны решаться взаимосвязано.

Преобразование жилой застройки может являться составной частью проекта реконструкции многофункционального центрального планировочного района, его частей (общественных комплексов и узлов, улиц, зон). В этом случае в проекте должны взаимосвязано решаться следующие вопросы:

- соотношение и планировочная организация жилых и общественных территорий;

- снос, строительство новых жилых и общественных зданий;

- переоборудование, капитальный ремонт (модернизация) и реконструкция сохраняемых жилых и общественных зданий;

- инженерное оборудование и благоустройство территории.

Объектом проектирования комплексной реконструкции могут быть также отдельно сложившиеся жилые образования группы кварталов, кварталы, группы домов. При проектировании комплексной реконструкции жилых районов основное внимание должно быть обращено на взаимную увязку решений по планировочной организации жилой территории, сносу малоценных и строительству новых жилых зданий, а также капитальному ремонту и реконструкции сохраняемых жилых домов.

Комплексность как метод реализации проекта реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий, предусмотренных проектом, и их завершении в относительно короткие сроки.

Эффективность комплексного подхода к проектированию реконструкции заключается в том, что он обеспечивает возможность рассматривать все составляющие объекта преобразования в наиболее важных взаимосвязях. В условиях сохранения больших объемов старого жилого фонда повышение эффективности проектирования комплексной реконструкции должно заключаться в обеспечении взаимосвязанных решений по планировочной организации объекта реконструкции (квартала, группы кварталов, района) и обновлению (капитальному ремонту, реконструкции) опорных жилых зданий.

Градостроительная эффективность комплексного проведения реконструктивных мероприятий состоит в получении высокого архитектурно-художественного и функционального результата благодаря осуществлению целостного градостроительного замысла.

Социальная эффективность выражается в существенном улучшении условий проживания благодаря одновременному доведению всех элементов жилой среды до стандартного уровня качества. Экономическая эффективность комплексного метода реконструкции вытекает из экономии трудовых и материально-технических ресурсов в результате их концентрации на одном градостроительном объекте.

Комплексность проектирования и реализации реконструкции тесно связаны друг с другом. Следует отметить, что проекты комплексной реконструкции, реализация которых не была завершена в сжатые сроки, отчасти теряют качество комплексности и нуждаются в корректировке. Степень реализации проектов комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки определяется рядом следующих факторов:

- однородность объекта реконструкции; чем однороднее жилое образование, тем реальнее возможность провести его обновление комплексном методом;

- размеры капиталовложений, материально-технических ресурсов, наличие методов управления, обеспечивающих концентрацию ресурсов на объектах комплексной реконструкции;

- возможность проведения строительных работ на больших участках территории центрального района;

- достаточное количество знаний о сложившейся среде, позволяющее проводить преобразование без значительных потерь ее эстетических и функциональных качеств.

Как показывает опыт Ленинграда, высокая степень однородности застройки, значительные размеры капиталовложений в реконструкцию (около 13% всех вложений в жилищное строительство) и их концентрация у единого заказчика позволяют реализовать проект комплексной реконструкции на 30 га территории сложившегося района в течение трех пятилеток.

Для центров большинства сложившихся городов нашей страны характерна смешанная застройка, большие размеры обновляемых территорий, ограниченность ресурсов для реконструкции. В этих условиях, многие из которых являются объективными, устойчивый характер приобретает разрыв между комплексностью проектирования и комплексностью реализации.

В этой связи сложившийся городской квартал или группу кварталов следует рассматривать как основной объект комплексной реализации, для которого требуется разработка детального проектного решения по взаимосвязанному улучшению его архитектурно-планировочной структуры и капитальному ремонту жилых зданий. Повышение эффективности реконструкции связано с определением на каждом ее этапе рационального соотношения комплексной и последовательной реконструкции.

Комплексная реконструкция - это проводимая единовременно (в пределах 5-10 лет) реконструкция градостроительных объектов (улицы, жилого квартала, группы жилых кварталов).

Последовательная реконструкция - проведение выборочных мероприятий по одному или нескольким элементам сложившегося района. Это могут быть различные виды ремонта отдельных сохраняемых зданий или их сочетания в группе домов, строительство новых жилых и общественных зданий, реконструкция участков подземных коммуникации, благоустройство дворов и т.п. В результате проведения такого рода реконструкции достигается улучшение городской среды и условий проживания, однако отдельные элементы планировки и застройки целостных градостроительных образований (кварталов, их групп, района) могут оказаться по отношению к действующим стандартам в разном качественном состоянии. Основой проведения последовательного преобразования должен быть периодически обновляемый перспективный проект реконструкции района, выполненный на основе методологического принципа комплексности.

В условиях ограниченных финансовых и материально-технических ресурсов дифференциацию процесса реконструкции на единовременные (комплексные) и последовательно осуществляемые (выборочные) мероприятия следует рассматривать как важнейшее средство повышения его эффективности. Такой подход позволяет:

- концентрировать ресурсы на наиболее важных градостроительных объектах, полное и завершенное обновление которых в короткие сроки обеспечивает решение наиболее острых функциональных или эстетических проблем;

- проводить постепенное обновление сложившейся среды в рамках общего градостроительного замысла, гибко реагируя на изменение взглядов на функциональную и архитектурную организацию объекта, на условия ресурсной обеспеченности его реконструкции.

Необходимость взаимосвязанного проектирования планировочной структуры и капитального ремонта опорного жилого фонда обусловлена наличием существенной зависимости между качеством городской среды и составляющих ее зданий. Величина этой зависимости тем больше, чем выше плотность застройки и лучше ее техническое состояние.

В табл. 1.1. отражено наличие связей между основными видами работ по архитектурно-планировочной организации районов сложившейся застройки и реконструкцией опорных жилых зданий.


Таблица 1.1

Взаимосвязи архитектурно-планировочной организации районов сложившейся застройки и обновления жилого фонда*

Архитектурно-планировочная организация районов сложившейся застройки

Реконструкция опорных жилых зданий

изменение назначения

перепланировка

изменение фасада

изменение объема

изменение конструкций

частичная

полная

частичная

полная

надстройка

пристройка

встройка

усиление

замена

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Функциональное зонирование района

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Упорядочение уличной сети, остановочно-пересадочных узлов, организация мест хранения автомобилей

+

+

+

+

+

-

-

-

-

-

Создание системы общественных центров, сети учреждений культурно-бытового обслуживания, школ, дошкольных детских учреждений, мест отдыха

+

+

+

+

+

-

+

+

+

+

Формирование структурно-планировочных единиц жилой застройки

+

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Улучшение демографической структуры населения

+

+

+

-

-

+

+

+

-

-

Улучшение инсоляции зданий и территорий

+

+

+

+

-

-

-

-

-

-

Улучшение аэрации зданий и территорий

-

+

+

+

-

-

-

-

-

-

Сохранение историко-градостроительного наследия и обогащение архитектурного облика застройки

+

+

+

+

+

+

+

+

-

+

*+ наличие взаимосвязей;

 - отсутствие взаимосвязей.


Взаимосвязи между структурно-территориальной организацией районов и частей и внутренним устройством жилых зданий определяются следующими обстоятельствами.

При проведении комплексного капитального ремонта в старых зданиях со значительным моральным износом осуществляется перепланировка помещений, в результате которой меняется квартирная структура здания, насколько уменьшается общее количество жилой площади, высвобождаются помещения для использования по нежилому назначению. При реконструкции жилых зданий в целях улучшения условий их инсоляции и аэрации, а также получения дополнительной жилой площади изменяются внешние габариты зданий - сносятся их отдельные части, возводятся надстройки и пристройки. Изменениям подвергаются и фасады зданий - пробиваются дополнительные дверные, а иногда и оконные проемы, заменяется декоративное убранство зданий.

При значительном количестве опорных обновляемых зданий в квартале и районе перестройка их внутренней структуры существенно влияет на демографию, что в свою очередь, требует корректировки в количестве и размещении школ, дошкольных детских учреждений, предприятий культурно-бытового обслуживания населения, а также мест отдыха и занятий спортом.

Высвобождение помещений, чаще всего в первых этажах ремонтируемых зданий, открывает возможность размещения в них учреждений обслуживания, инженерно-технических служб, пешеходных проходов и галерей, хозяйственных служб, что компенсирует недостаток внутриквартальных территорий в сложившихся районах. Тем самым за счет умелого использования резервных помещений может быть решен ряд функционально-планировочных задач. Посредством изменения назначения зданий может производиться упорядочение функционального зонирования, плотности жилого фонда и т.п.

Комфортность проживания в жилом здании в целом определяется уровнем его внутреннего благоустройства и совокупным влиянием факторов городской среды на параметры внутренней среды этого здания. При этом жилые здания с одинаковым уровнем внутреннего благоустройства, но находящиеся в различных условиях внешней среды (по уровню инсоляции, аэрации, шума и пр.) могут иметь различные уровни комфортности проживания. Влияние санитарно-гигиенических условий окружения на изменение классности опорного здания представлено в табл. 1.2.

Таблица 1.2

Влияние санитарно-гигиенических факторов на классность (уровень комфорта проживания) жилого здания [18]

Факторы

Изменение классности здания

ИНСОЛЯЦИЯ

Инсоляция более 3-х часов в день (на март-сентябрь)

Повышается на 1 класс

Инсоляция 3 часа и менее в день

Без изменения

Отсутствие инсоляции

Снижается на Д класс

АЭРАЦИЯ

Сквозное или диагональное проветривание двора при двусторонней ориентации квартир

Повышается на 1 класс

Непроветриваемый двор при двусторонней ориентации квартир

Классность без изменения

Проветривание двора при односторонней ориентации квартир

Снижается на 1 класс

Непроветриваемый двор при односторонней ориентации квартир

Снижается на 2 класса

ЗАШУМЛЕННОСТЬ

Уровень шума во всех помещениях квартир не превышает установленных санитарных норм (30 дбА)

Без изменения

Уровень шума в отдельных помещениях квартир превышает 30 дбА

Снижается на 1 класс

Уровень шума во всех жилых помещениях квартир превышает 30 дбА

Здание рекомендуется передать под нежилое назначение

Таким образом, в районах со значительным количеством сохраняемых жилых зданий для достижения основных целей улучшения жилой среды необходимо установить соответствие между технико-экономическими показателями; видом функционального использования, планировочной организацией, инженерным оборудованием и благоустройством территории квартала, группы кварталов, района, с одной стороны, и видом использования, внутренней планировкой сохраняемых зданий, в т.ч. жилых, с другой.

Проектирование комплексной реконструкции районов сложившейся жилой застройки существенно отличается от проектирования новых районов по методике и составу предпроектных и проектных материалов.

Вопросы взаимосвязанного переустройства территорий и жилого фонда должны решаться на территориально-пространственных уровнях организации городской среды:

- при определении интенсивности использования территории, функционального зонирования и основ планировочной структуры района (зоны);

- при определении планировочной и архитектурно-пространственной организации отдельных районов и кварталов;

- при проектировании новых, реконструкции и модернизации сохраняемых зданий и благоустройстве прилегающих участков территории.

Для проектирования реконструкции сложившихся районов необходимо наличие целого комплекса исходной информации, подготовленной в результате специальных исследований* для использования на различных стадиях проектирования.

Информация о сложившейся жилой среде района реконструкции должна включать данные о населении, функциональном использовании и планировочной организации территории.

Данные по численности постоянного населения, половозрастному, семейному, социальному и профессиональному составу, жилищной обеспеченности должны быть получены по каждому кварталу и району реконструкции.

Условия быта, труда и отдыха населения характеризуются обеспеченностью учреждениями культурно-бытового обслуживания населения (с учетом нагрузки на объекты от дневного населения), подвижностью, жителей с различными целями, наличием и посещаемостью мест отдыха в районе на внутриквартальной территории.

Необходимы также данные о функциональном использовании территории, планировочной структуре и санитарно-гигиеническом состоянии района реконструкции, о соотношении жилой и общественной застройки в пределах района, групп кварталов, каждого квартала. Сложившиеся кварталы должны быть охарактеризованы по плотности жилого фонда "нетто". Показатели видов и интенсивности использования территории должны быть отражены в картограммах, которые показывают количественное соотношение и пространственное распределение жилой и общественных функций в районе.

*Подробно рассмотрены в ""Методических рекомендациях по предпроектным исследованиям реконструкции центральных районов Ленинграда" - Л; ЛенНИИП градостроительства, 1980.

Для характеристики планировочной структуры сложившегося района в крупных и крупнейших городах необходимо выявить:

- планировочный модуль селитебных территорий (малые участки селитебных территорий 5-10 га, средние 50-60 га, крупные 350-600 га);

- систему уличной и магистральной сети (местная уличная сеть, ее объединение с отдельными городскими магистралями, развитая сеть с включением всех классов магистралей); размеры и конфигурацию кварталов;

- систему культурно-бытового обслуживания (отдельные учреждения местного или городского обслуживания, развитие системы обслуживания, отсутствие городских объектов в системе обслуживания) и размещение ее объектов на территории района и кварталов;

- данные по пространственно-планировочной организации и группировке кварталов различных типов.

Комплекс оздоровительных мероприятий, которые следует провести в реконструируемом районе, определяется на основе информации о состоянии воздушного и водного бассейнов, об условиях инсоляции, аэрации и шумовом режиме. Информация должна быть собрана по району, каждому кварталу и дому.

Особое место в составе исходной информации проектирования комплексной реконструкции должна занимать всесторонняя характеристика существующего жилого фонда.

Жилой фонд города - это единый, постоянно обновляемый, состоящий из взаимосвязанных частей (новое строительство, существующие здания, их реконструкция и эксплуатационно-ремонтные мероприятия) социально-хозяйственный организм. Он неразрывно связан со смежными проблемами городского хозяйства [18].

Ремонт и содержание жилых зданий, их последующее обновление, реконструкция становятся неотъемлемой частью технической политики в городском хозяйстве и градостроительстве в целом. Уже нельзя полноценно вести проектирование, не учитывая основные положения по эксплуатации и обновлению создаваемых конструкций, систем и объектов жилья в целом, а планировочное развитие жилищного строительства не может не сопровождаться решением вопросов ремонта и содержания жилого фонда, реконструкции зданий сложившейся застройки. Для планомерного развития города и его жилищного хозяйства необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительство новых и реконструкция существующих зданий и сооружений [16], [18].

Для обеспечения взаимосвязи планировочного решения проектов капитального ремонта и реконструкции жилых зданий необходимо на всех стадиях градостроительного проектирования учитывать:

- целесообразность сохранения жилого фонда по временным периодам;

- ожидаемые изменения архитектурно-планировочных и - технико-экономических характеристик жилых зданий в результате их капитального ремонта и реконструкции по типовым решениям (нормалям капитального ремонта и реконструкции).

Такими сведениями располагают специализированные организации республиканских министерств жилищно-коммунального хозяйства, занимающиеся инженерными изысканиями, проектированием и перспективным планированием ремонта жилых зданий, а также жилищные управления горисполкомов. В материалах сплошного обследования жилищного фонда и перспективных планах капитального ремонта (на 2-3 пятилетки) содержатся данные о целесообразности сохранения и дальнейшего использования по жилому назначению опорные зданий, о времени и видах их обновления. Оценка фонда и заключение о его использовании, сделанные специалистами по ремонту и эксплуатации жилых сооружений представляет собой более полную исходную информацию для составления проектов планировки, чем данные бюро технической инвентаризации, на которые опираются сегодня планировщики.

В целях сохранности жилых зданий, пригодных к проживанию, необходимо расширять работы по сплошному обследованию жилого фонда в городах, по перспективному планированию его ремонта, а также активнее использовать результаты этих работ при составлении опорных планов на всех стадиях градостроительного проектирования.

Для обоснованного планировочного решения необходимо опираться не только на квалифицированные заключения относительно сохранения или сноса старых жилых домов, но и на данные об изменении функциональных и архитектурно-планировочных характеристик в результате капитального ремонта.

При составлении проекта застройки следует учитывать следующие характеристики каждого опорного здания:

- рекомендуемое назначение здания после ремонта (жилое или общественное), возможность и целесообразность изменения габаритов здания (надстройка, пристройки);

- изменение квартирной структуры;

- количество и расположение помещений, высвобождаемых для использования по нежилому назначению (для размещения учреждений обслуживания, инженерных служб, жилищно-эксплуатационных организаций, элементов жилой территории и т.п.);

- требования и пожелания по расположению новых жилых и общественных построек, транспортных сооружений, функциональных элементов жилой территории и квартала относительно отремонтированного здания.

На стадии проекта детальной планировки (ПДП) и эскиза застройки района приведенные выше данные укрупняются до характеристик кварталов и групп зданий, а на стадии генерального плана - до групп кварталов.

Для составления обобщенной характеристики фонда при разработке ПДП крупных районов целесообразно использовать метод домов-представителей, выделяемых на основании общности их конструктивных и планировочных особенностей, времени строительства, этажности. Использование этого метода предполагает распространение характерных особенностей домов-представителей на целые группы аналогичных им зданий.

При разработке генеральных планов городов требуется еще более высокая степень обобщения информации по фонду. В этих целях целесообразно пользоваться характеристиками жилого фонда в масштабе квартала. Несмотря на большое многообразие кварталов, возможна их типизация с выделением кварталов-представителей по аналогии с домами-представителями. Данным по кварталу-представителю могут распространяться на соответствующие типологические, группы кварталов и учитываться на верхних уровнях градостроительного проектирования.

Выделение в опорном плане жилых зданий, подлежащих сохранению, должно производиться на основе материалов сплошного обследования и перспективных планов ремонта, с учетом историко-архитектурной и градостроительной оценки зданий. Историко-архитектурная оценка проводится органами охраны памятников истории и культуры и ценные здания фиксируются в официальных списках*. Градостроительная оценка зданий состоит в определении экономической эффективности их сохранения с учетом комплекса территориально-планировочных критериев реконструкции, а также роли старых зданий в сохранении своеобразного облика района, улицы, квартала.

Методы градостроительной оценки фонда по критериям экономической и историко-градостроительной эффективности разработаны в ЦНИИП градостроительства**.

* В городах с ценным историко-градостроительным наследием жилые здания-памятники указываются в проектах охранных зон.

** Методические рекомендации по технико-экономическому и архитектурно-планировочному обоснованию реконструкции и модернизации застройки в центральных районах г. Баку. М.: ЦНИИП градостроительства, 1976.

1.2. Основные принципы классификации опорного жилого фонда

Преобладающим типом опорного здания по материалу стен в сложившейся застройке крупных и средних городов является кирпичное здание. Такие здания, как правило, являются объектами реконструкции и капитального ремонта с перепланировкой квартир и составляют довольно весомую часть опорного фонда, которая начала складываться еще до 1917 г. и постоянно улучшается (количественно и качественно) в настоящее время (табл. 1.3).

Таблица 1.3

Распределение опорного фонда по основным периодам его строительства (на примере г, Москвы) [18]

Период строительства

Характеристика здания

Конструктивно-планировочные особенности

Количество строений каждого периода, %

1

2

3

4

До 1917 г.

Бывшие доходные дома с дешевыми квартирами и бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами

Здания с морально устаревшим решением конструктивно-планировочной схемы, без сборных элементов

5,35

Бывшие доходные дома с квартирами для средних слоев населения

-//-

3,26

Бывшие доходные дома с квартирами для состоятельных слоев населения

-//-

2,03

Бывшие особняки и внутридворовые флигели

-//-

8,80

Здания, приспособленные для жилья путем перестройки

Здания с морально устаревшим решением конструктивно-планировочной схемы, без сборных элементов

2,50

Итого до 1917 г.

22*

1

2

3

4

1918-1928 гг.

Жилые дома ранних лет индустриализации

Здания, как правило, с традиционным решением конструктивно-планировочной схемы и почти без сборных элементов

4,57

1929-1940гг.

Дома предвоенных пятилеток

То же

8,71

1941-1945 гг.

Дома, построенные в годы Великой Отечественной войны

Здания, как правило, с традиционным решением конструктивно-планировочной схемы и почти без сборных элементов

0,77

1946-1955 гг.

Дома, построенные на основе типовых секций и типовых проектов

То же, но с наличием сборных элементов

10,8

1956-1965 гг.

Жилые дома с преобладанием полносборных конструкций по типовым проектам

Здания с экономичными планировочными решениями, и, как правило, из полносборных конструкций

32,48

1966-1975 гг.

Жилые здания, построенные по типовым проектам на основе полносборного домостроения

Здания с повышенной комфортностью и, как правило, из полносборных конструкций

18,52

1976-1977 гг.

Жилые здания, построенные по типовым проектам на основе полносборного домостроения

То же

2,1

Итого после 1917 г.

77,9

Всего:

100

* Удельный вес зданий, построенных до 1917 г., в общей жилой площади опорного фонда составляет 5,9%.

Для разработки конкретных рекомендаций по реконструкции и последующему использованию зданий опорного фонда с учетом их специфики и данных о наиболее устойчивых компонентах жилой застройки в данной части города необходимо рассматривать опорный фонд города дифференцированно в зависимости от структурных и конструктивно-планировочных особенностей жилых домов опорного фонда, обусловленных временем их строительства.

В результате классификации опорного жилого фонда (на примере г. Москвы) выделены 10 типологических групп опорных жилых зданий, каждую из которой характеризуют:

- однородность построения планировки квартир, особенно состав квартир, их величина, уровень благоустройства;

- приемы обеспечения устойчивости стенового остова кирпичных зданий, сходство конструктивных схем;

- стилевая общность архитектурного оформления зданий и их расположение на участках застройки (табл. 1.4).

Таблица 1.4

Рекомендации по последующему использованию жилых зданий опорного фонда постройки 1860-1960 гг. (на примере г. Москвы) [18]

Тип

Историко-технические типы-представители жилых опорных зданий

Этажность

Примерная величина физического износа, %

Рекомендуемый характер дальнейшего использования

1

2

3

4

5

Группа А. Жилые здания, построенные до 1917 г.

I

Бывшие доходные дома с "дешевыми" квартирами (вторая половина XIX - начало XX века)

2-5

30-65

Рекомендуются к использованию с перепланировкой под жилые дома

Бывшие гостиницы и дома с меблированными комнатами

Рекомендуются к передаче под нежилое назначение

II

Бывшие доходные дома с квартирами для средних слоев населения (последняя четверть XIX, начало XX века)

5-7

30-55

После необходимой перепланировки рекомендуются к использованию по жилому назначению

1

2

3

4

5

III

Бывшие доходны» дома с квартирами для состоятельных слоев населения (конец XIX, начало ХК века)

4-11

24-45

Наиболее желательный тип здания в группе "А" для перепланировки под дома с квартирами перспективного типа

IV

Бывшие особняки и внутридворовые жилые флигели (вторая половина XIX - начало XX века)

1-3

30-56

Рекомендуются к передаче под нежилое назначение

Группа Б. Жилые здания, построенные после 1917г.

V

Дома ранних лет индустриализации

4-5

20-35

После перепланировки могут быть рекомендованы к использованию под жилые дома

VI

Дома, построенные в годы первой пятилетки (1929-1932 гг,)

5-6

20-40

То же

VII

Многоэтажные дома, построенные по индивидуальным проектам (1933-1941 гг.)

6-9

15-30

Могут быть рекомендованы для перепланировки и последующего использования под жилое назначение, включая перспективные типы квартир

1

2

3

4

5

VIII

Дома, возведенные с применением типовых секций и поточно-скоростных методов строительства (1937- 1941 гг.)

6-9

20-35

Перспективный тип здания для перепланировки и последующего использования под жилое назначение

IX

Кирпичные дома массового типа, построенные на основе серийного метода типового проектирования и начального послевоенного этапа индустриализации жилищного строительства (1946-1960 гг.)

а)

6-8

10-30

Как правило, не требуют капитального ремонта, после частичной перепланировки в них могут быть устроены квартиры перспективного типа

б)

4-5

-//-

После необходимой перепланировки рекомендуются к дальнейшему использованию как жилые дома

X

Многоэтажные дома, построенные по индивидуальным проектам (1947-1980 гг.)

8-14

10-20

После частичной перепланировки в домах этого типа могут быть устроены квартиры перспективной планировки

Приведенная классификация может быть применена при составлении перспективных планов ремонта и использования опорного жилого фонда. На этой же методологической основе может быть построена классификация опорного фонда и для любого другого крупного и среднего города.

Анализ основных показателей планировки и благоустройства 10 типов-представителей жилых зданий опорного жилого фонда позволяет отметить:

- достаточность для последующей перепланировки размеров площадей жилых комнат, спален, превышающих в некоторых случаях современные нормативы;

- допустимые размеры пропорций соотношения сторон жилых комнат;

Большинство типов-представителей жилых зданий опорного фонда могут быть рекомендованы к перепланировке для последующего их использования в перспективной

структуре жилищного хозяйства (см. табл. 1.4).

В жилых домах III , VII , IX а и X типов могут быть устроены при очередных капитальных ремонтах (или реконструкциях) квартиры перспективного типа.

Жилые здания IV типа рекомендуются к передаче под нежилое назначение (по планам реконструкции кварталов соответствующих районов города). Жилые здания с коридорной системой планировки рекомендуются к переустройству под общежития или дома с квартирами гостиничного типа.

1.3. Предварительная классификация видов и методов реконструкции жилых зданий

В зависимости от объема и характера проводимых мероприятий реконструкция здания может быть частичной или полной. Возможность и целесообразность проведения полной или частичной реконструкции здания определяют две главные причины [18]:

- процент износа основных несущих конструкций здания (стен и перекрытий);

- соответствие планировки и благоустройства здания современным требованиям, а также возможность использования без значительных переделок существующих наружных сантехкоммуникаций.

При полной (комплексной) реконструкции здания обычно осуществляется одновременное повышение капитальности и благоустройства здания (т.е. производится замена ветхих деревянных перекрытий на огнестойкие с последующей полной внутренней перепланировкой).

Полная (комплексная) реконструкция здания наиболее целесообразна при хорошем состоянии стен и фундамента (с износом не более 40%). При этом, как свидетельствует анализ сложившейся практики реконструкции капитальных жилых зданий, полная замена перекрытий является экономически целесообразным мероприятием в таких зданиях, если размер их жилой площади превышает 1200 м. После полной реконструкции жилое здание должно в наиболее полной мере отвечать современным эксплуатационным, санитарно-бытовым, конструктивным и прочим нормам и требованиям, а по некоторых показателям и превышать их.

Имея ввиду вполне удовлетворительное состояние стен и соответственно большую их долговечность, можно ожидать, что затраты на такие значительные переделки успеют оправдать себя в оставшийся, еще сравнительно большой срок службы здания. Кроме того, хорошее состояние стен и фундаментов таких зданий делает в ряде случаев также вполне целесообразным включение в состав реконструктивных мероприятий надстройки этажей, пристройки, встройки новых объемов здания при условии, что это не противоречит градостроительным и санитарно-гигиеническим требованиям.

Все эти мероприятия, в том числе и надстройка, могут проводиться в качестве самостоятельного способа реконструкции или быть одним из сопутствующих мероприятий комплексной реконструкции всего здания. Например, самостоятельным реконструктивным мероприятием надстройка обычно бывает в том случае, когда планировка здания в какой-то мере отвечает современным требованиям, оставляется без изменений.

В качестве сопутствующего мероприятия надстройка обычно включается в состав комплексной реконструкции всего здания, когда планировка и благоустройство существующего здания не соответствуют современному стандарту.

Следует отметить, что надстройки, пристройки и встройки, как правило, являются важным фактором повышения целесообразности реконструкции здания, так как увеличение его жилой площади за счет надстройки, пристройки или встройки в большинстве случаев оказывается дешевле, чем строительство аналогичного по площади нового дома и кроме того, как правило, на требуют дополнительных средств на инженерное и транспортное обеспечение, на культурно-бытовое обслуживание. Особенно выгодны в этом отношении надстройки. Стоимость 1 м жилой площади в них составляет (в условиях крупного города) в среднем 190-200 руб., а в пристройках и встройках - 210 рублей. Большую экономию дает надстройка трех-четырехэтажных домов на один этаж без усиления их фундаментов, только за счет повышения несущей способности грунта основания, полученного путем его опрессовки весом здания за время его многолетней эксплуатации. Если все же возникает необходимость усиления фундаментов стен или грунтов основания, то число этажей в надстройке должно быть, как правило, не менее двух, в противном случае это мероприятие может оказаться нецелесообразным. Неэффективно также устройство в пристройках и встройках этажей с высотой более 3,5 метра.

Частичная реконструкция жилого капитального здания, при которой перекрытия, как правило, не меняются, а проводятся только внутрипланировочные мероприятия, целесообразна в следующих трех случаях:

1) стены и перекрытия в хорошем состоянии (износ стен не более 40%, перекрытий не более 20%), но внутренняя планировка и благоустройство не соответствуют современным требованиям;

2) стены и перекрытия в хорошем состоянии, необходима частичная внутренняя перепланировка;

3) значительный износ стен и перекрытий (стен не более 60%, перекрытий не более 40%).

Учитывая хорошее состояние стен и перекрытий, путем полной перепланировки (в первом случае) и частичной перепланировки (во втором случае) с одновременным повышением благоустройства, можно добиться того, что здание в значительной мере будет соответствовать современным требованиям.

В третьем случае здание рекомендуется реконструировать только тогда, когда имеется достаточная уверенность что процент перекладываемых стен (в случае такой необходимости) будет небольшим (30-35%).

Возможность подключения реконструируемого здания к уличным сантехкоммуникациям без их переустройства, в значительной мере определяет целесообразность реконструкции здания во всех случаях. При увеличении количества строений, одновременно подключаемых к канализационной сети, с 1 до 10 размер относительных затрат может быть снижен на 30% и более.

Нецелесообразно подключение старых домов к канализационной сети в следующих случаях:

- основные сети канализации находятся от здания дальше 100-150 м;

- глубина первых колодцев канализации менее 0,5-0,6 м без подсыпки;

- для подключения здания к существующей канализационной сети надо вести прокладку линии через железнодорожные или трамвайные пути или широкие улицы с усовершенствованным покрытием и интенсивным движением;

- трасса намечаемой канализационной линии имеет неблагоприятные инженерно-геологические условия (высокий уровень грунтовых вод, плывуны), большую глубину заложения и т.п.;

- неблагоприятный рельеф проектируемой трассы (обратный уклон и т.д.) и пр.

На основании краткой технической характеристики здания выбирается наиболее целесообразный вид и метод его реконструкции, что должно быть учтено в градостроительных решениях.

В свете предстоящих и уже производимых корректировок генеральных планов крупных городов, проектов детальной планировки центральных районов, важное значение имеют исследования и заключения о дальнейшем использовании 5-этажных крупнопанельных жилых зданий первых поколений (постройки 50-60 гг.).

Необходимо учитывать, что пятиэтажные крупнопанельные дома первых поколений занимают территорию, оборудованную всеми инженерными коммуникациями, но что очень важно, рассчитанными по своей мощности только на плотность 5-этажной застройки. Территории эти имеют сложившуюся сеть объектов культурно-бытового обслуживания и расположены, как правило, около мест приложения труда, что еще более повышает их ценность. Возникла необходимость повышения плотности застройки этих территорий. Замена 5-этажной застройки может проводиться только поэтапно с учетом экономических и материально-технических возможностей городского хозяйства на каждом из таких этапов.

При разработке рекомендаций по реконструкции районов 5-этажной застройки 50-60 гг. представляется целесообразным учесть следующие соображения:

1. Модернизация крупнопанельных жилых домов связана с их перепланировкой, включая перенос перегородок, которые в крупнопанельном доме жестко завязаны в рамках пространственной железобетонной конструкции типа "карточного домика".

2. Любое предложение по перепланировке дли каждого типа крупнопанельного дома должно быть предварительно подтверждено проверочным расчетом его конструкций с учетом изменений в их работе после перепланировки и изменений, вызванных физическим износом, с обязательным проведением натурного испытания-эксперимента с загрузкой конструкций здания их рабочей нагрузкой. При этом дом должен быть отселен, и в нем после перенесения перегородок должна быть проведена загрузка всех конструкций с фиксацией приборами их деформации и сравнением фактических напряжений и прогибов в конструкциях с расчетными.

Рабочие чертежи в виде типовых альбомов на модернизацию каждого типа крупнопанельного дома могут быть разработаны только при наличии положительных результатов таких испытаний. При изготовлении рабочих чертежей без учета результатов натурных испытаний, Подтверждающих возможность перенесения какой-либо перегородки и других планировочно-конструктивных изменений в крупнопанельном доме, могут возникнуть аварийные ситуации на модернизируемом объекте, многократно повторенные во всех домах этого типа.

Производство натурных испытаний и разработку рабочих чертежей (с расчетами конструкций) по каждому типу крупнопанельного дома должен выполнить институт - автор проекта, имеющий свою экспериментально-производственную базу и архивные расчеты, по которым был спроектирован дом. Рабочие чертежи, на модернизацию крупнопанельных домов должны быть выпущены в виде дополнительных альбомов к типовым чертежам первоначального проекта крупнопанельного дома.

Порядок и очередность проведения работ по составлению технико-экономических обоснований для целесообразного использования пятиэтажной жилой застройки вблизи сложившихся мест приложения труда и транспортных коммуникаций необходимо разрабатывать, как упоминалось выше, применительно к конкретным экономическим и материальным возможностям и степени жилищной обеспеченности населения города на сегодня и далее по каждой пятилетке до 2005-2010 гг. В связи с этим необходимо учитывать следующие важнейшие факторы, определяющие целесообразность рассматриваемых мероприятий:

- сложившиеся экономические возможности и степень жилищной обеспеченности населения на сегодня и далее по каждой пятилетке до 2005-2010 гг., которые                                                                                        позволяют

- рассматривать возможность сноса этих домов как реальную альтернативу только после ХП пятилетки;

- значительные материальное и финансовые средства, вложенные в эти дома, включая энергетические и трудовые ресурсы, затраченные при изготовлении и монтаже их деталей и оборудования; снос этих домов потребует также значительных мощностей и средств по их разборке, перевозке и утилизации их деталей и строймусора, включая строительство необходимых для этого предприятий;

- необходимость предоставить переселяемому из этих домов населению квартир большей площади по современной норме.

Учитывая все это, представляется целесообразным рекомендовать продолжить эксплуатацию этих домов в ХП пятилетке с производством в них регулярного планово-предупредительного ремонта, средства на которые имеются.

Вместе с тем, учитывая непрерывное повышение уровня жилищной обеспеченности городского населения и рост уровня комфортности квартир в домах-новостройках, целесообразно проведение постепенного перезаселения пятиэтажных крупнопанельных домов с использованием их после ремонта в качестве домов переселенческого фонда, домов гостиничного типа с развитой системой услуг, компенсирующей их планировочно-эксплуатационные недостатки, для малосемейных и для молодых специалистов.

1.4. Оценка проектных решений реконструкции жилых зданий [18]

Отсутствие критериев оценки проектов жилых зданий затрудняет сопоставление различных решений по их реконструкции; Следует отметить, что попытки использовать в этих целях чисто экономические критерии не всегда отвечают задачам сопоставления вариантов по качеству, так как в критериях такого рода отражаются не все стороны улучшения объекта (включая специфику конструктивно-планировочных мероприятий по его реконструкции), а лишь мера эффективности его переустройства как сугубо экономического мероприятия.

Единственная возможность, с помощью которой проектировщик определяет успех своей работы над проектом реконструкции здания, состоит в фиксации его различных показателей и последующем сопоставлении этих характеристик объекта с аналогичными характеристиками нормативных показателей для зданий нового строительства и характеристиками проектов реконструкции объектов этого же рода. Вместе с тем, по мере увеличения возраста здания, обычно уменьшается целесообразность работ по его переустройству. Поэтому необходимо учитывать фактор времени, т.е. остаточный срок службы реконструируемого здания, определяемый сроком службы его основных несущих конструкций или сроком необходимого сноса по плану реконструкции жилого района. Кроме того, должна быть учтена разница в эксплуатационных затратах (и ремонтных работах) в реконструируемом и новом здании - эталоне.

Финансирование работ по реконструкции капитальных жилых зданий обобществленного фонда осуществляется за счет средств государства - капитальных вложений, отпускаемых на новое строительство, капитальный ремонт осуществляется за счет амортизационных отчислений. Размеры и быстрые темпы роста средств, выделяемых на перестройку старого жилого фонда, придают особую значимость выбору критерия инженерно-технической эффективности при оценке проектных решений по реконструкции капитальных жилых зданий.

Целесообразность реконструкции жилой застройки прежде всего определяется градостроительными требованиями, учитывающими эффективность использования территории и связанные с ней проблемы оптимальной этажности, существующей сети обслуживания и оптимизации инженерных и транспортных коммуникаций, а также демографические, социологические, санитарно-гигиенические и др. факторы. При этом предполагается, что по градостроительным соображениям такая застройка не намечается к сносу в течение оставшегося срока ее службы.

Рекомендуемый критерий оценки (для градостроительных целей) эффективности проектных решений по реконструкции жилых зданий предусматривает необходимость:

1. Проводить сравнение реконструированного жилого здания старой постройки с новым зданием, имеющим аналогичные данные (район расположения, степень благоустройства, этажность, капитальность, число секций и пр.). В качестве основного показателя для такого рода сравнения может быть принята стоимость 1 м2 общей площади (новой и реконструированной).

2. Учитывать фактор времени в виде сроков службы сравниваемых зданий - полного срока службы для нового здания - аналога и остающегося срока службы после реконструкции здания. При этом предполагается, что срок службы здания определяется сроком службы его основных несущих конструкций - стен и фундамента.

На основании этих положений и с учетом требований нормативного документа* предлагается критерий, в котором целесообразность реконструкции какого-либо жилого здания рассматривается как результат сравнения приведенных затрат (с учетом эксплуатационных расходов) на один квадратный метр общий площади в реконструированном здании и в здании - аналоге нового строительства.

* Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. СН 423-71. Госстрой СССР. М.: Стройиздат, 1971.

Эти приведенное затраты должны быть разделены на соответствующие сроки службы сравниваемых зданий, т.е.:

(1)

S пол. нов . - стоимость 1 м общей площади в здании-аналоге нового строительства в рублях;

Енов - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений в новое строительство, равный 0,12;

t нов . - срок службы здания-аналога нового строительства, в годах;

S экс.нов. - стоимость эксплуатации 1 м общей площади в год в здании-аналоге нового строительства, в рублях;

S пол.рек - стоимость 1 м общей площади в реконструируемом здании, в рублях;

Ерек. - нормативный коэффициент эффективности затрат для капитального ремонта и реконструкции равный 0,10;

S экс.рек. - стоимость эксплуатации 1 м общей площади в год в реконструированном зданий, в рублях.

t рек. - остаточный срок службы здания после его реконструкции, в годах;

Величины эксплуатационных расходов S экс.нов . и S экс.рек. могут быть определены по нормативному документу* в остаточный срок службы здания после его реконструкции по следующей формуле:

(2)

где:

t рек. - остаточный срок службы здания после его реконструкции, в годах;

t нор . - нормативный срок службы реконструируемого здания (за все время его эксплуатации), в годах (может быть определен по табл. 1.1.5) применительно к капитальности здания;

Ку - коэффициент капитальности для реконструируемого здания с износом стен здания, в % (может быть определен по табл, 1.5).

1.5. Градостроительные требования к реконструкции жилых зданий

Всесторонняя информация, характеризующая жилые здания, обеспечивает максимальный учет особенностей и потенциальных возможностей сложившегося жилого фонда при разработке общей направленности преобразования городов и районов. В свою очередь градостроительный проект становится документом, в котором наряду с интересами развития жилищного хозяйства учтены многие требования по развитию общественной застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры, интенсификации использования территории. Общее проектное решение по улучшению городской среды необходимо учитывать при проектировании ремонта и реконструкции жилых зданий через систему градостроительных требований (факторов городской среды):

- переустройство жилых зданий в интересах упорядочения и оздоровления городской среды;

- защита жилых помещений от неблагоприятного воздействия городского окружения.

Градостроительные требования по упорядочению городской среды должны разрабатываться в составе проектов на различных стадиях градостроительного проектирования и применительно к различным типологическим группам территорий сложившейся жилой застройки.

* Указания по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых домов, общественных зданий и сооружений, ВСН-11-13. Госгражданстрой. М.: Стройиздат, 1973.

Таблица 1.5

Значения коэффициента капитальности К. для зданий старой постройки с различным нормативным сроком службы [18]

Характеристика

Класс

капитальности

I

II

III

Нормативный срок службы здания, г

150

125

100

Коэффициент капитальности (К)

2,25

1.8

1,5

Примечание. Класс капитальности здания определяется по СНиП П.Л.1-71*. п. 1.3.

На стадии генерального плана градостроительные требования вытекают из общей стратегии преобразования центрального района.

В требованиях предусматривается:

- сохранение и дальнейшее использование жилых зданий в группах кварталов в соответствии с функциональным зонированием территории центрального района;

- изменение количества фонда в соответствии с планируемым количеством населения и плотностью жилого фонда, потребностью в общественных помещениях;

- изменение структуры фонда в группах кварталов с учетом желательной для района демографической структуры населения.

В процессе разработки проектов детальной планировки (ПДП) и эскиза застройки сложившегося планировочного района должны уточняться требования по сносу и использованию групп зданий, а также требования по перепланировке и изменению габаритов отдельных зданий и их групп. Эти требования вытекают из необходимости:

- нормализации интенсивности использования территорий и оздоровления среды района посредством сноса малоценных строений или возведения пристроек, надстроек, новых зданий (в сочетании с опорными);

- упорядочения в масштабе района системы обслуживания, отдыха и передвижений населения посредством размещения в габаритах опорных зданий учреждений обслуживания, пешеходных переходов, технических служб и высвобождения территорий для отдыха;

- организации отдельных градостроительных узлов и общественных комплексов посредством переоборудования жилых зданий под учреждения.

В проектах детальной планировки районов и проектах застройки должны также определяться группы жилых зданий, в которых необходимо проведение работ по изоляции жилых помещений от неблагоприятного воздействия городского окружения (шум, загазованность).

В табл. 1.6 охарактеризованы и классифицированы основные факторы городской среды, влияющие на объемно-планировочное решение жилого опорного здания при его реконструкции и капитальном ремонте.

Вопросы реконструкции жилых зданий с учетом влияния факторов городской среды и градостроительных требований рассмотрены во втором разделе настоящих рекомендаций.

Таблица 1.6

Классификация установленных проектом факторов городской среды, влияющих на реконструкцию жилого здания [18]

Номер группы

Факторы

Характеристика факторов

1

Архитектурно- композиционные и историко-культурные

Режим охранных зон памятников истории и культуры. Сохраняемое в проекте своеобразие облика города и района

II

Санитарно-гигиенические

Инсоляция застройки. Шумовой режим. Микроклимат двора и аэрация застройки

III

Особенности земельного участка под зданием

Форма участка и наличие на нем ценных зеленых насаждений. Рельеф участка

IV

Функционально задающие (включая демографические)

Средний семейный состав населения различных групп территории города. Организация системы культурно-бытового обслуживания населения и инженерного оборудования застройки. Организация хранения личных автомобилей и пешеходных передвижений населения

Важным вопросом разработки проектных решений по комплексной реконструкции застройки является организационный аспект взаимосвязанного проектирования ремонта зданий и планировки территории. Как показывает практика, возможны две основные формы взаимосвязей: совместная работа проектировщиков градостроительного профиля и специалистов по ремонту и реконструкции жилого фонда и взаимное информационное обеспечение при раздельном проектировании.

Совместное проектирование наиболее эффективно при разработке проектов отдельных кварталов и групп кварталов, подлежащих комплексной реконструкции с одновременным проведением всех реконструктивных мероприятий: сноса малоценных строений и нового строительства, ремонта сохраняемых зданий, инженерного благоустройства и озеленения территории.

Потребность в единовременной реконструкции возникает при концентрации в пределах одного или соседних кварталов зданий с одинаковым физическим износом, ремонт которых целесообразен групповым методом. При строительстве крупных общественных сооружений в окружении сложившейся застройки возникает необходимость в приведении ее в соответствие с качеством нового объекта, что также ведет к единовременной комплексной реконструкции всего узла.

Совместная работа проектировщиков требуется и при проектировании районов со сложными условиями реконструкции - в кварталах с ценным историко-градостроительные наследием, в местах создания многофункциональных комплексов, общественно-транспортных центров.

При разработке проектов на значительные территории (город в целом, сложившиеся центральные районы), а также при проектировании ремонта отдельных зданий целесообразна форма взаимного информационного обеспечения работ.

При составлении проектов реконструкции сложившихся районов в этом случае необходимо использовать материалы сплошного обследования жилого фонда и перспективные планы его ремонта (см. раздел 1.1). Определяя градостроительные требования в процессе проектирования ремонта зданий, следует опираться на имеющиеся проекты детальной планировки и эскизы застройки районов.

Повышению качества проектных разработок могло бы способствовать создание единого банка градостроительной информации, в котором должны накапливаться отдельные отраслевые разработки для их использования в комплексных решениях или при обновлении отдельных элементов городской среды.

2. АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ПРИНЦИПЫ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

2.1. Преобразование кварталов в различных градостроительных условиях реконструкции

Эффективность комплексного подхода к улучшению функциональной и архитектурно-планировочной организации жилой застройки, ее оздоровлению и инженерному благоустройству, к обновлению жилого фонда наиболее отчетливо прослеживается на уровне кварталов. Это обусловлено, во-первых, тем, что городской квартал является основным объектом реализации комплексной реконструкции. При реальной обеспеченности реконструкции финансовыми, материально-техническими и другими ресурсами, именно квартал представляет собой целостный градостроительный объект, в рамках которого возможно проведение в относительно короткие сроки всего комплекса реконструктивных мероприятий: сноса малоценных и строительства новых зданий, реконструкции зданий, инженерного благоустройства и озеленения территории. Поэтому все работы по реконструкции зданий должны быть особенно тщательно скоординированы с работами по улучшению пространственно-планировочной организации квартала. Во-вторых, от качества переустройства внутридворовой территории квартана, составляющих его зданий в значительной степени зависит качество жилой среды: инсоляция, аэрация, шумозащита жилых помещений и территории, условия отдыха для немобильных групп населения (дети и пожилые люди), удобство хозяйственно-бытовых занятий. Наконец, именно при реконструкции квартала как основного элемента архитектурно-пространственной среды старых районов решаются основные вопросы сохранения их индивидуального облика или его обогащения в районах с невыразительной застройкой.

Таким образом, реконструкция квартала должна быть направлена на решение важнейших социальных градостроительных задач - улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения, создание полноценной системы отдыха, модернизацию сохраняемого жилого фонда, строительство или размещение новых учреждений обслуживания, обеспечивающее при этом наиболее эффективное использование ценных городских территорий сложившейся части городов. Решение этих задач возможно за счет увеличения жилой территории кварталов при сносе ветхих, строений, выводе непрофильных предприятий, перестройки и перепланировки морально устаревшего жилого фонда, дополнительного нового строительства.

Кварталы в сложившихся районах городов весьма разнообразны по местоположению в районе, планировочной организации застройки, состоянию жилого фонда, величине, функциональному использованию, что явилось результатом длительного процесса их формирования. Реконструкция кварталов различных типов должна проводиться на основе дифференцированного подхода, однако, необходимо соблюдение нескольких общих требований к их преобразованию:

1. Кварталы в сложившихся районах имеют, как правило, неоднородный функциональный состав, включая, наряду с жилыми зданиями, торговые и административно-общественные учреждения, промышленные и коммунальные предприятия. В связи с этим необходимо подразделение кварталов по их ведущей и сохраняемой функции на жилые, смешанного назначения и нежилые.

2. Учитывая сохранение в большинстве случаев многофункционального характера застройки кварталов необходимо в процессе реконструкции обеспечивать функциональную и визуальную изоляцию жилой среды от участков нежилых предприятий и учреждений. Учитывая ведущую роль квартала в организации повседневного отдыха детей и пожилых людей, первостепенное внимание следует уделять нормированию и рациональной организации жилой территории.

3. В процессе комплексной реконструкции кварталов необходимо стремиться к улучшению условий инсоляции и аэрации, размещению функциональных элементов жилой территории на основе совместной перестройки структуры здания и внутридворовой территории, применения технических средств шумо- и газозащиты, обеспечивая при этом минимальный снос жилых строений, пригодных к дальнейшей эксплуатации, сохранение зданий, создающих своеобразную архитектурно-пространственную среду старых районов.

4. Большое внимание следует уделять организации интерьера квартала, пространство которого приобретает новое функциональное и социальное значение: из территорий преимущественно хозяйственного назначения внутриквартальные территории становятся основным местом отдыха и общения для значительной части населения, В этих условиях необходима организация пространственных связей квартир с открытыми территориями посредством строительства лоджий и балконов, оформления входов, создания внутри квартала соразмерных человеку пространств, декоративного оформления дворовых фасадов домов, применения интенсивных форм озеленения и благоустройства.

5. Улучшение объемно-пространственной организации квартала не должно приводить к потере исторически устойчивых для данной части города принципов построения застройки. Это относится к оформлению как уличных, так и внутридворовых пространств. Необходимо найти компромисс между размещением необходимых функциональных элементов жилой территории, ее интенсивным использованием и сохранением исторически сложившихся принципов построения внутридворовых пространств.

Конкретное решение по преобразованию квартала зависит от его местонахождения по отношению к крупным общественным комплексам, инженерным и транспортным устройствам, а также зависит от характеристик сложившейся планировки и застройки того участка территории, в который входит реконструируемый квартал (плотность застройки, ее историко-архитектурная ценность, качество жилого фонда и т.д.).

Функционально-планировочная организация квартала определяется также его местом в структурно-планировочной системе сложившейся жилой застройки.

Следует учитывать, что в сложившихся районах крупных и крупнейших городов в результате быстрого развития нежилых функций, выборочного нового строительства произошли существенные изменения функциональной структуры. Применительно к территории жилой застройки они выражаются в том, что существующей сети школ, торгово-бытовых учреждений в большинстве случаев достаточно для обслуживания сократившегося населения старых районов. Однако в результате сноса и изменения назначения многих зданий эти учреждения оказались мало связанными в планировочном отношении с сохраняемыми и вновь возводимыми жилыми домами. Возросшая интенсивность транспортного движения на старой уличной сети затрудняет осуществление сложившихся пешеходных связей между кварталами, ухудшает условия обслуживания и санитарно-гигиеническое состояние среды. Кроме того, старая функциональная система нуждается в дополнении новыми элементами (участки школ, площадки для отдыха, учреждения повседневного обслуживания и помещения самодеятельных творческих занятий населения, гаражи, здания и помещения для размещения жилищно-эксплуатационных организаций) [15].

Задача структурной организации сложившихся районов, включающих жилую застройку, должна состоять в том, чтобы оздоровить среду, привести разрозненные элементы жилой среды в новую функциональную и планировочную систему в соответствии с современными требованиями к качеству условий проживания.

В условиях многофункциональной застройки сложившихся (центральных) районов принципы структурно-планировочной организации и расчетные показатели, разработанные для новых районов (жилой район - микрорайон), нуждаются в существенной корректировке, в основе которой должен лежать, прежде всего, учет функциональной и планировочной неоднородности сложившихся районов.

В зависимости от специфики преобразования планировочной структуры застройки, отдельных кварталов, жилых зданий могут быть выделены четыре основные типологические группы территорий*.

I группа - дома, группы домов, жилые кварталы, расположенные в пределах зоны развития городского центра. Особенностью градостроительной ситуации территорий первой типологической группы является непосредственное участие их в формировании комплексов центра. При этом характерно расположение жилой территории в зонах разного режима реконструкции в зависимости от историко-архитектурной ценности среды. Жилые территории первой типологической группы являются элементами планировочной организации городского центра, включаясь как составная часть всех систем его функционирования - культурно-бытового и транспортного обслуживания, архитектурно-пространственного построения. В разных городах застройка этих территорий может включать исторически сложившиеся малоэтажные, плотно застроенные кварталы дореволюционного периода, отдельные здания и ансамбли советского периода строительства.

II группа - селитебные территории средней величины, расчлененные на исторически сложившиеся маломерные кварталы. Они размещены в непосредственном соседстве с ядром городского центра. Основным критерием их выделения является размещение в пределах пешеходной (до 500 м) доступности до учреждений культурно-бытового и транспортного обслуживания центра.

Селитебные территории второй группы чаще всего отличаются смешанным функциональным зонированием с дисперсным включением множества нежилых участков в жилые кварталы.

* Типологическая классификация территорий принята в соответствии с научно-методическими разработками НИиПИ генплана г. Москвы.

III группа - жилые территории между направлениями развития городского центра во внешнем поясе планировочного района в пределах 1000-1500 м от зоны концентрации учреждений культурно-бытового и транспортного обслуживания центра. В большинстве крупных городов территории III типологической группы располагаются в зоне активного режима реконструкции, где стоят задачи коренного преобразования функционального использования, планировочной структуры застройки. Величина селитебного образования этой группы достигает значительных размеров. Застройка, часто реконструированная, представляет разнообразное сочетание участков строительства различных периодов.

IV группа - участки селитебной территории, расположенные у внешней границы центральных планировочных районов городов; складываются под воздействием соседних крупных производственных территорий.

Основной единицей структурно-планировочной организации селитебных территорий всех типов должны стать жилые образования, при формировании которых в сложившихся районах необходимо сохранить прогрессивные принципы микрорайонирования жилой застройки - обеспечение населения комплексом повседневных услуг (школы, дошкольные учреждения, места отдыха и занятия спортом, торгово-бытовое обслуживание) в безопасной пешеходной доступности, а также создание оптимальных санитарно-гигиенических условий проживания.

В зависимости от функционально-планировочных особенностей селитебных территорий и их фонда в каждой типологической группе жилые образования имеют различную величину и формируются как группы опорных зданий, смешанные группы опорных и новых жилых зданий, отдельные кварталы опорной или смешанной застройки, группы таких кварталов, а также новые жилые комплексы в виде отдельно стоящих групп зданий или квартала.

Высокая интенсивность воздействия окружения городских центров требует особенно тщательного подхода к формированию жилой среды в I и II типологических группах территорий.

Особенности реконструкции кварталов и входящих в их состав жилых зданий отражают собой основные принципы формирования жилых образований в I и II типологических группах территорий*.

В I типологической группе это сохранение и оптимальная организация жилой среды с изоляцией ее от активной деловой и общественной жизни центра. Преобразование планировочной структуры следует вести в направлении формирования локальных жилых образований с небольшой (2 - 12 тыс. чел.) численностью населения, которые представляют собой фрагменты жилой среды в окружении общественной застройки (группа жилых зданий, квартал, несколько маломерных кварталов).

Особенностью организации кварталов I типологической группы является обязательное разделение жилой и общественной зон.

В условиях крупной капитальной застройки должно найти применение вертикальное зонирование, при котором первые этажи используются исключительно как помещение нежилого назначения. В застройке очень высокой плотности возможно перекрытие небольших дворов с размещением в нижнем уровне общественных объектов (ресторанов, зрительных залов, гаражей, стоянок, пешеходных проходов, торговых пассажей). На кровле этих сооружений в уровне второго и третьего этажа организуются площадки отдыха и озеленения.

В кварталах, этой группы необходимо строго нормировать жилые территории. Обязательным является соблюдение таких функциональных элементов жилой территории, как площадки для тихого отдыха, игровые и хозяйственные площадки.

* Вопросы архитектурно-планировочной организации жилых образований (основных структурных единиц) подробно рассматриваются в Руководстве по преобразованию жилой застройки в сложившихся частях городов. Раздел 4. М, Стройиздат, 1983.

В тех случаях, когда наземной территории недостаточно для минимального обеспечения жителей жилой территорией (9 м чел. на первую очередь и 12 м /чел. на расчетный срок)или когда невозможно выдержать требуемые разрывы от площадок до окон жилых зданий и между площадками, необходимо включать некоторые элементы жилой территории в сохраняемые или вновь строящиеся здания. Этому же должно способствовать размещение учреждений обслуживания во встроенных помещениях с широким использованием технических средств шумо- и газозащиты квартир от функциональных процессов.

В кварталах, примыкающих к магистрали, помимо встроенных предприятий торговли и общественного питания возможно использование первых этажей для расширения пешеходных пространств посредством устройства пассажей, проходов, галерей. При этом необходима четкая фиксация входа и въезда на жилую территорию квартала.

В цокольные и подвальные этажи, в подземное пространство рекомендуется включать помещения, которые могут быть оборудованы искусственным освещением и вентиляцией (помещения для чистки вещей, гаражи, трансформаторные подстанции). В первые и цокольные этажи жилых зданий целесообразно включать помещения для жилищно-эксплуатационных организаций [15], помещения для хозяйственных нужд, тихого отдыха, творческих занятий населения, игр детей и т.п.

Размешанные в зданиях элементы жилища, особенно места для отдыха детей и взрослых, должны быть непосредственно связаны с жилой территорией. Эта связь осуществляется с помощью вертикальных и горизонтальных коммуникаций - лифтов, лестниц, холлов, пешеходных галерей, внутренних пешеходных улиц.

Включение в жилые дома различного рода общественных помещений предопределяет глубокие изменения в структуре жилого дома и позволяет более экономично использовать территорию и городские коммуникации, одно временно повышается и комфорт проживания.

В пределах жилой структурной единицы необходимо выделение в пределах группы домов или квартала хорошо инсолируемой территории для организации участка дошкольного детского учреждения.

В кварталах I типологической группы в исторических зонах городов реконструкция должна проводиться на основе максимального сохранения структуры сложившейся застройки без радикального разуплотнения, требующего значительного сноса внутриквартальных строений. Невозможность при сохранении структуры старых кварталов создать в них полноценные санитарно-гигиенические условия определяет дальнейшее использование зданий и специфику модернизации жилого фонда.

Сохраняемый в таких кварталах жилой фонд следует модернизировать с учетом возможности создания либо жилищ специального заселения (гостиниц, общежития), либо квартир, в которых некоторая санитарно-гигиеническая дискомфортность компенсируется дополнительной площадью.

Вопросы комплексной реконструкции квартала в I типологической группе жилой застройки детально проработаны в проекте реконструкции квартала 91 на Кузнецком мосту в Москве*.

Решение по организации, благоустройству, оснащению территории квартала, оформлению его архитектурного облика выработано в тесной связи с переустройством всего жилого фонда квартала. Небольшой по размерам квартал (3,6 га) спроектирован как единая пространстве иная структура закрытых помещений и открытых пространств.

Квартал расположен в зоне городского центра, ограничен улицами с интенсивным движением транспорта, обслуживающего близрасположенные крупные учреждения. Квартал характеризуется сочетанием общественной (40% территории) и жилой (60% территории) застройки высокой плотности (62% в жилой зоне, 72% в зоне административных зданий). В первых этажах как жилых, так и административных зданий расположены учреждения культурно-бытового обслуживания. Физический износ жилых зданий в среднем составляет 60%. Моральный износ жилых домов заключается в наличии коммунальных квартир и низком уровне инженерного благоустройства. Среди 15 жилых строений два памятника архитектуры Х VII века, большинство многоэтажных домов - работы известных русских архитекторов конца XIX - начала XX веков. Они имеют значительную материальную и историческую ценность.

* Проект разработан в мастерской № 10 института МосжилНИИпроект группой в составе: А. Асадов, А. Шалапутин, К. Кабенина, Л. Куприянова, Л. Горбаковская, И.Топакова под руководством архитектора Е. Пхора.

Тщательное изучение поэтажных планов позволило сделать вариабельные взаимосвязанные предложения по разукрупнению квартир и минимально необходимому сносу внутриквартальных строений, чтобы обеспечить условия посемейного расселения, инсоляции и аэрации помещений, отдыха на внутриквартальной территории.

В результате реконструкции процент застройки территории снизится с 62 до 36. Освобожденная от застройки внутриквартальная территория подлежит озеленению. Проектируется широкое использование подземного пространства (в том числе 3 тыс. м площади подвалов) для устройства хозяйственно-технических сооружений, гаражей, помещений для спортивных занятий и собраний населения.

Большое внимание уделено организации интерьера квартала, пространство которого приобрело новое функциональное и социальное значение. Проектируется устройство лоджий и балконов, которые должны повысить комфорт проживать в домах, объединить и украсить разностильные дворовые фасады.

Авторы проекта полностью учли многообразие застройки, предложив различные решения" по перепланировке квартир. Из 167 квартир, треть которых имеет по 5-6 комнат, после перепланировки получается 388 более мелких квартир, соотношение которых по величине и количеству комнат обосновывается демографической структурой населения центра города. Тем самым значительно обогащен жилой фонд, получено несколько типов квартир, существенно отличающихся друг от друга не только размерами, но и архитектурно-пространственными решениями. Так, широкий корпус одного из домов использован для создания однокомнатных квартир, в другом здании с высотой помещений 4,2 м предложено устройство двухъярусных квартир (три квартиры за счет двух этажей).

Основной структурной единицей селитебных районов II типологической группы являются жилые образования, представляющие собой группы маломерных кварталов в пределах межмагистральных территорий. Величина жилых образований определяется модулем транспортной сети в сложившейся структуре улиц с учетом обеспечения пешеходной доступности остановок общественного транспорта и объектов обслуживания. В крупных городах с плотной многоэтажной застройкой численность населения жилых образований в этой типологической группе может составлять 10-15 тыс. человек.

Одним из важных условий объединения мелких кварталов является создание полноценной системы детских учреждений и массового обслуживания как проживающего, так и "дневного" населения. При этом объекты, обслуживающие только проживающее население, целесообразно размещать в первых этажах зданий вдоль внутренних улиц, подводящих к остановкам общественного транспорта. Как показали работы НИиПИ генплана Москвы и института Ленжилпроект по реконструкции центральных районов Москвы и Ленинграда, основной задачей при обновлении кварталов в специфических условиях II типологической группы селитебных территорий является сохранение архитектурно-планировочных качеств сложившейся среды с санацией и модернизацией застройки.

Для этих кварталов рекомендуется:

- снос малоценных строений в целях обеспечения инсоляции и аэрации помещений, организация озелененных пространств;

- строительство новых жилых и общественных зданий с учетом сложившегося масштаба застройки и особенностей ее пространственной организации (в том числе внутри кварталов); при этом следует предусматривать восстановление утраченных элементов в периметре кварталов;

- обеспечение нормируемых удельных размеров жилой территории, ее рациональную планировочную организацию, соблюдение пожарных и санитарных разрывов за счет ликвидации малоценных подсобных строений и ненужных асфальтовых покрытий;

- модернизацию жилых зданий с использованием неинсолируемых помещений для размещения предприятий обслуживания, административно-общественных учреждений, организаций по работе с населением;

- реставрацию зданий ценных в историко-архитектурном отношении и их рациональное использование.

Примером реконструкции квартала II типологической группы может служить реконструкция квартала № 68 в Октябрьском районе Ленинграда, проект которого выполнен в институте Ленжилпроект.

Рассматриваемый квартал ограничен с трех сторон транспортными магистралями: Садовой улицей, Лермонтовским проспектом и набережной Фонтанки, местным проездом, переулком Макаренко.

Обследование, проведенное в 1968 г., показало, что подавляющая часть домов нуждалась в комплексном капитальном ремонте конструкции и коренной перепланировке.

Реконструкция радикально преобразовала всю жилую аренду квартала. В центре его в результате сноса наименее ценных дворовых строений организовано открытое пространство, служащее участком для детских яслей, размещенных в одном из примыкающих корпусов. Остальные дворы жилых домов, существенно расширенные, связаны с этим пространством системой пешеходных проходов. В каждом жилом дворе выделена озелененная территория, включающая площадку для тихого отдыха. Первые этажи зданий, выходящих на Лермонтовский проспект и Садовую улицу, отведены для размещения учреждений культурно-бытового обслуживания населения. В них расположены продовольственный магазин, аптека, приемный пункт прачечной, канцелярский магазин, ателье. Отведено также место для организации по работе с детьми и взрослым населением. Территорию квартала обслуживают три встроенных контейнерных павильона, достаточно хорошо изолированных от смежных жилых помещений.

Особое внимание уделено организации во всех домах полностью благоустроенных квартир, структура которых отвечает перспективной демографической структуре населения. Значительная часть квартир оборудована балконами, обращенными во дворы. Такие балконы, практически отсутствовавшие в старой застройке, оказались вполне уместными в реконструируемых домах. Они увеличивают комфортабельность квартир и обогащают архитектуру внутри-квартальных пространств.

В градостроительном отношении задачей реконструкции было сохранение периметральной застройки кварталов и уличных фасадов зданий.

2.2. Основные принципы перепланировки жилых зданий [16 , 18]

Целесообразный объем мероприятий по перепланировке определяется тем, насколько существующая планировка и благоустройство здания не отвечают современным требованиям, а также технико-экономической эффективностью.

В зависимости от состояния существующей планировки и благоустройства здания его перепланировка может быть частичной или полной.

Частичная перепланировка рекомендуется в двух случаях:

1) существующая планировка и благоустройство здания в значительной мере уже отвечают современным нормам и требуют лишь небольших улучшений, что обычно бывает в зданиях недавней постройки;

2) размеры существующих квартир требуют блокировки мелких или разукрупнения больших квартир с частичным использованием элементов их планировки (расположение комнат, перегородок) и переустройством или устройством вновь кухонно-санитарных блоков с обеспечением при этом всех функциональных требований к структуре и зонированию квартиры.

Полная перепланировка здания осуществляется в том случае, когда его благоустройство и планировка полностью не отвечают современным требованиям. При полной перепланировке размещение квартир в плане здания может быть произведено, в зависимости от местных условий, по пяти схемам (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные типы конструктивных схем стеновых остовов жилых зданий

Тип

Схема

Характеристика схемы

Параметры, м

М1

М2

1

2

3

4

5

I

Двухпролетная со средней продольной несущей стеной

10-18

12-30

II

Многопролетная с поперечными несущими стенами

4-16

12-20

III

Однопролетная с наружными несущими стенами

4-14

12-22

IV

Трехпролетная с двумя продольными внутренними стенами

12-24

12-36

V

Смешанная схема

9-1 S

до 24

Примечание: Л.К. - лестничная клетка; М1 - ширина корпуса здания, М2 – шаг лестничных клеток.

При перепланировке здания планировочная структура квартиры должна рассматриваться как единое целое без, резкой дифференциации на жилую и подсобную площадь. Качество планировочного решения квартиры при переустройстве существующего здания должно оцениваться не только по максимальному выходу жилой площади, но и по наличию подсобных помещений (стенных шкафов, антресолей, кладовых, в некоторых случаях второго малого санузла при кухне и т.п.) и надлежащего современного инженерного оборудования.

В связи с наличием при капитальном ремонте и реконструкции (в отличие от нового строительства) уже готового стенового остова рекомендуется при его перепланировке принимать следующую, обратную новому строительству, последовательность разработки планировочного решения:

- разделение стенового остова здания на отдельные секции с обслуживающими их существующими или вновь устраиваемыми лестничными клетками;

- разделение секций на отдельные квартирные ячейки (с уточнением их границ при последующем разделении каждой квартиры на функциональные зоны);

- разделение квартирных ячеек на функциональные зоны при одновременной увязке расположения этих зон с местами размещения существующих или вновь организуемых санитарно-технических коммуникаций;

- окончательная покомнатная детализации планировки.

Для лучшего использования стен и площади стопового остова рекомендуется выбирать схему размещения квартир в зависимости от основных параметров стенового остова (см. табл. 2.1) [16], [18].

В зданиях с I , II и III типами конструктивных схем при ширине здания в 10-13 м рекомендуется применение секционной схемы размещения "квартир с расположением кухонно-санитарного блока и передней перпендикулярно-продольной оси здания.

При редком шаге лестничных клеток (13-22 м) и значительной ширине здания (22-30 м) целесообразно применение секционно-карманной схемы с устройством примыкающих к поэтажным площадкам лестничных клеток карманов с несгораемыми стенами и перекрытиями. В эти карманы выходят двери вновь устраиваемых квартир.

В зданиях с широким корпусом (22-30 м) и шагом лестничных клеток более 16 м возможно устройство их освещения верхним светом, что позволяет полностью использовать световой фронт наружных стен для инсоляции и проветривания квартир.

Жилые здания с большой шириной корпуса (30-36 м) IV типа конструктивной схемы стенового остова пли с коридорной системой существующей планировки рекомендуются, как правило, к передаче под общежитие или под нежилое назначение. В отдельных случаях в таких зданиях могут быть устроены квартиры гостиничного типа.

При организации новой планировки существующие "черные" лестницы, размещенные в одной клетке с парадной лестницей, рекомендуется ликвидировать для увеличения полезной плошали квартир или размещения соответствующих инженерных коммуникаций, лифтов и т.д. В случае, когда главная и "черная" лестницы размещены в разных концах большой жилой секции, их можно использовать в качестве самостоятельных лестниц, обслуживающих новые квартиры в разделенных для посемейного заселения частях секции.

При необходимости устройства новых лестничных клеток в узких зданиях ( M 1 до 13 м) их можно размешать в пристройках к стене заднего фасада. В более широких зданиях (М2 от 13 до 16 м) новые лестничные клетки следует размещать внутри корпуса, у наружной стены.

Для возможности использования значительной части имеющихся оконных проемов зданий при их перепланировке можно принимать ширину спальных комнат равную 2-2,1 м для одного человека и 2,4-3,2 м для двух человек. Для удобства расстановки мебели общие комнаты шириной менее 2,5-3 м проектировать не рекомендуется. При шаге окон в пределах 2,2-2,5 м на каждую вновь устраиваемую комнату придется по одному окну и по два окна при ширине- шага менее 2,2 м.

Потери жилой площади при перепланировках домов опорного фонда не должны превышать 15-30 % (15% - при частичной и 30% - при полной перепланировке).

Для увеличения комфортабельности квартир, особенно в зданиях со стеновым остовом неправильной геометрической формы, желательно устраивать встроенные шкафы, а также устраивать гардеробные комнаты, шкафные, передвижные и раздвижные перегородки.

Во всех случаях, когда глубина спальных комнат превышает 6 м, необходимо предусматривать на малоинсолируемых участках площади квартиры кладовые, гардеробные, встроенные шкафы.

Подсобные помещения для жилищно-эксплуатационных организаций должны быть предусмотрены в необходимом составе согласно нормам [15], как правило, за счет использования непригодных для размещения квартир помещений в первом, цокольном и подвальном этажах капитально ремонтируемого здания. Для каждого отдельного проекта состав таких помещений определяется жилищно-эксплуатационной организацией на основании нормативного документа [15].

В проектах перепланировки жилых зданий необходимо учитывать возможность снижения эксплуатационных затрат за счет сокращения общего количества лестнично-лифтовых узлов, применения пневматического мусороудаления, централизованной системы мойки и уборки лестничных клеток и т.д. Окна лестничных клеток после перепланировки здания должны быть доступными для периодической очистки, промывки и выполнения последующих работ планово-предупредительного ремонта. В пределах лестничных клеток должна быть предусмотрена установка штепсельных розеток для подключения поломоечных машин, пылесосов, а также установка водоразборных устройств для заправки поломоечных машин водой.

Необходимо предусматривать легкую доступность для обслуживания и последующих планово-предупредительных ремонтов всех инженерных разводок (отопление, водоснабжение и др.), расположенных на этажах, в подпольях, подвалах.

При замене несущих конструкций капитально ремонтируемого и реконструируемого жилого здания рекомендуется руководствоваться принципом одновременной амортизации (равнопрочности) его основных несущих конструкций стен, перекрытии и др.) и применять вновь устраиваемые конструкции, срок службы которых равен оставшемуся сроку службы стен здания. При этом железобетонные перекрытия целесообразно устраивать в том случае, если процент износа кладки стен в зависимости от класса капитальности здания не превышает следующих значений: I класс - 45%; II класс - 40%; III класс - 35%.

Во вновь устраиваемых при капитальном ремонте и реконструкции жилого здания несущих конструкциях и при устройстве в нем новых перегородок, лестниц, мусоропроводов, вентиляционных каналов, санитарно-технических кабин и пр. необходимо стремиться к применению максимального числа сборных элементов.

2.3. Учет влияния основных факторов городской среды на реконструкцию жилого здания [ 16 , 17 , 18 ]

Конечная цель реконструкции или капитального ремонта с перепланировкой существующих опорных жилых домов состоит в том, чтобы обновленная жилая застройка соответствовала основным нормативным требованиям современного жилищного стандарта, а в некоторых случаях и его прогнозу на перспективу. При преобразовании опорной жилой застройки необходимо учитывать специфику застроенной территории города и, в первую очередь:

- удельный вес ценных в историческом и культурном отношении жилых и других зданий;

- санитарно-гигиеническое состояние и озеленение жилых территорий;

- состояние сети культурно-бытового обслуживания и целого ряда других причин, составляющих комплекс упомянутых выше факторов городской среды, влияющих на проектное решение опорного жилого здания при его реконструкции и капитальном ремонте и последующей эксплуатации.

Факторы городской среды оказывают существенное влияние на протекающие в жилом здании жизненные процессы.

В ряде случаев это влияние носит негативный характер, не может быть устранено в процессе капитального ремонта, что делает нецелесообразным дальнейшее использование опорного здании по жилому назначению. К таким случаям относятся:

- расположение здания в зоне санитарной вредности или загазованности автотранспортом;

- недостаточная освещенность или инсоляция, недостаточные разрывы до ближайших зданий;

- отсутствие пожарных проездов и невозможность их организации;

-уровень шума более 30 дбА;

- невозможность организовать для жильцов намечаемого к реконструкции или капитальному ремонту жилого здания нормальной системы отдыха и культурно-бытового обслуживания из-за удаленности от детских учреждений, магазинов, остановок общественного транспорта и т.п.

Влияние основных факторов городской среды различным образом сказывается на проектном решении реконструируемых и капитального ремонтируемых жилых зданий в зависимости от типологической группы территорий (зон).

Кроме того, в каждой из таких групп должно быть учтено различное во влиянии основных факторов городской среды на жилое здание в зависимости от его местонахождения - на красной липни застройки пли внутри квартала.

Методологии решении данного вопроса может быть основана на системном подходе. Влияние факторов городской среды на реконструируемый объект и его внутреннюю жизненную среду можно представить как систему последовательного действия факторов внешней среды на параметры внутренней жизненной среды здания, что, в свою очередь, требует разработки соответствующих мероприятий дли их учета в проекте реконструкции этого здании. Характер, степень влияния каждого из основных факторов городской среды на проектное решите по реконструкции жизненного знании даны в табл. 2.2.

В графе 3 этой таблицы указаны мероприятия, компенсирующие при проектировании реконструкции или капитального ремонта опорного здания вредное влияние некоторых из основных факторов городской среды.

Таблица 2.2

Влияние основных факторов городской среды на проектное решение по реконструкции и капитальному ремонту жилого опорного здания [18]

Группа факторов

Фактор

Проектное решение

1

2

3

I. Архитектурно-композиционные и историко-культурные

Режим охранных зон памятников истории и культуры

Сохранение или восстановление фасада здании в строгом соответствии с требованиями проекта охранной зоны, включая габариты здания и шаг ого проемов

Сохраняемый в проекте облик города и района (исторического ландшафта)

Проектирование объекта реконструируемого здании (сохранение существующего объема, надстройка, пристройка или частичная разборка) в соответствии с масштабом окружающей сложившейся застройки.

Отсутствие исторического ландшафта

Свободное проектирование конструируемого (ремонтированного) здания с возможным изменением его объема

1

2

3

II . Санитарно-гигиенические

Установленная градостроительным проектом плотность застройки

Проектирование различной площади оконных проемов. Проектирование различной глубины жилых помещений

Установленный в соответствии с градостроительным проектом шумовой режим

Проектирование особой конструкции заполнения оконных проемов. Ориентация спальных помещений на дворовую сторону здания

III. Особенности земельного участка

Установленные проектом:

форма участка

Вынужденное частичное изменение конфигурации зданий при реконструкции (капитальном ремонте)

рельеф участка

Изменение назначения цокольного или первого этажа здания при реконструкции (капитальном ремонте)

IV. Функционально-задающие (включая демографические данные)

Средний семейный состав населения различных групп территории, установленный проектом

Обоснованное увеличение в доме доли малокомнатных квартир. Обоснованное увеличение в доме доли малокомнатных квартир. Решение планировки части зданий или всего здания коридорной системой гостиничного типа. Проектирование в здании квартир перспективного типа (по набору основных и вспомогательных помещений и размеру их площадей).

Проектирование в здании квартир с преобладанием 3-4 частного функции онального зонирования. Проектирование в здании квартир с преобладанием 2-частного функционального зонирования

Организация системы обслуживания населения, установленная градостроительным проектом

Проектирование в здании встроенных объектов: торговли, общественного питания, культуры, кредита и связи, здравоохранения и детских учреждений, эксплуатации жилищного фонда.

Нагрузка объектами, не связанными с обслуживанием населения

Проектирование встроенных впервые и цокольные этажи административных объектов с изоляцией этих помещений в обособленный от жилых помещений объем

Организация хранения личных автомобилей, установленная градостроительным проектом

Проектирование под ремонтируемыми зданиями (или на их дворовом участке) подземных гаражей для личных автомашин

Примечание: При необходимости определения приоритета и удельного веса каждого из охарактеризованных в таблице факторов городской среды могут быть рекомендованы пособия [ 16, 17, 18].

Первая группа факторов наиболее сильно сказывается при реконструкции зданий в I и II типологических зонах ввиду наличия в них заповедных территорий. В III зоне действие этих факторов несколько ослаблено в связи с меньшим количеством памятников архитектуры (истории, культуры) и крупным масштабом современной застройки.

Влияние II группы факторов (санитарно-гигиенических) при реконструкции и капитальном ремонте здания зависит от плотности окружающей его застройки и связано с ценностью занимаемой ею земельной территории. В связи с тем, что в кварталах I типологической зоны территория наиболее ценна, именно в этой зоне могут быть допущены некоторые отклонения от средних санитарных норм при проектировании реконструкции и капитального ремонта жилых зданий с уменьшением этих отклонений путем проведения дополнительных мероприятий, указанных в табл. 2.3. При этом одной из основных мер, уменьшающих воздействие неблагоприятных санитарно-гигиенических факторов, является улучшение изоляции жилых помещений. Это может быть обеспечено как конструктивными, так и объемно-планировочными средствами при реконструкции жилых зданий.

Таблица 2.3

Мероприятия по уменьшению неблагоприятного воздействия санитарно-гигиенических факторов городской среды на жилое здание

Факторы

Рекомендуемые мероприятия при перепланировке здания

1

2

Инсоляция

Инсоляция более 3 час. в день (на март-сентябрь)

Не требуются

Инсоляция 3 час. в день и менее

Размещение жилых комнат на южную и смежные с нею стороны здания; увеличение площади оконных проемов, уменьшение глубины жилых помещений

Отсутствие инсоляции

Специальные меры по согласованию с органами санитарного надзора или передача помещения под нежилое назначение

Аэрация

Сквозное или диагональное проветривание при двухсторонней ориентации квартир (в плане здания)

Не требуются

Проветривание двора при односторонней ориентации квартир

Увеличение площади оконных проемов, уменьшение глубины жилых помещений

1

2

Непроветриваемый двор при односторонней ориентации квартир

Разборка отдельных частей здания для организации проветривания двора

Уровень шума

Уровень шума не превышает 30 дбА (санитарная норма)

Не требуются

Уровень шума в отдельных помещениях квартиры превышает 30 дбА

Ориентация спальных комнат на дворовую сторону здания

Уличный шум превышает 30 дбА во всех помещениях квартиры

Устройство особой конструкции заполнения оконных проемов или передача помещения под нежилое назначение

Так, например, для защиты от шума в помещениях, ориентированных на магистраль, возможно применение тройного остекления окон со стеклами разной толщины и с увеличенными расстояниями между ними, что ослабляет внешние звуковые колебания. Такая изоляция эффективна также для защиты от внутриквартальных и внутридомовых источников шума.

Важной задачей при решении этой проблемы, особенно в кварталах I типологической группы, является создание эффективной системы сбора и удаления бытовых отходов. Оптимальным решением удаления бытового мусора из квартир в условиях крупных городов является применение систем вакуумного мусороудаления.

При перепланировке жилого здания и при реконструкции его наружных стен для компенсации влияния повышенной плотности существующей застройки на инсоляцию и аэрацию жилых помещений рекомендуется уменьшение глубины жилых комнат, особенно спален (до 4,5-5 м), увеличение размеров оконных проемов и пр. Все эти мероприятия должны проводиться с учетом уровня шума, загазованности и т.д.

Специальные меры, обеспечивающие комфортность проживания, несмотря на относительно высокий уровень шума вне здания, должны приниматься при реконструкции жилых зданий, расположенных в кварталах I типологической зоны (на магистралях которой имеются транспортные потоки повышенной плотности) и в IV типологической зоне (вблизи промпредприятий).

Влияние III группы факторов, связанных с особенностями рельефа и конфигурации земельного участка, на котором размещается реконструируемое или капитально ремонтируемое здание, наиболее сильно сказывается на его проектном решении в кварталах I и П типологических групп территорий (с повышенной плотностью существующей застройки), постепенно ослабевая в III и IV типологических группах.

Функционально-задающие факторы городской среды, влияющие на проектное решение, объединенные в 1У группу, включают:

- семейный состав населения (демографический фактор);

- организацию системы обслуживания населения;

- размещение в жилых зданиях учреждений, не связанных с обслуживанием населения;

- организацию хранения личного автотранспорта.

Учет демографического фактора наиболее важен при обновлении опорных зданий в I типологической группе территорий. Там имеет место резкое расхождение между сложившейся демографической структурой (преобладание старших возрастных групп населения и малочисленных семей) и квартирной структурой зданий (преобладание многокомнатных квартир). При проведении капитального ремонта возникает необходимость частичного устранения этого расхождения средствами рациональной перепланировки зданий с различными конструктивно-планировочными схемами.

Характер и величина нежилых помещений, встраиваемых при реконструкции или капитальном ремонте жилого здания, зависят от типа квартала, в котором расположено здание. Так, в кварталах I и II типологических групп территорий в большинстве случаев нет свободных участков для строительства отдельно стоящих торговых, культурно-бытовых и других обслуживающих учреждений, поэтому возникает необходимость устройства учреждений такого рода в первых этажах капитально ремонтируемых и реконструируемых жилых опорных зданий, а следовательно, проведения соответствующих мероприятий по перепланировке. В III и IV типологических группах территорий, где плотность существующей застройки более низкая, необходимость встраивания обслуживающих учреждений при перепланировке реконструируемых и капитально ремонтируемых опорных жилых зданий (кроме потребности во встроенных помещениях жилищно-эксплуатационных организаций) соответственно уменьшается, т.к. такие учреждения могут быть организованы во вновь устраиваемых для этого отдельно стоящих строениях согласно нормам.

Анализ опыта практических и научных разработок по рассмотренной комплексной проблеме реконструкции сложившейся жилой застройки позволяет отметить ее большую и все возрастающую актуальность и народнохозяйственную значимость прежде всего для крупных городов.

В целях решения этой проблемы необходимо совершенствовать нормативно-методическую базу проектирования районов сложившейся застройки, реконструкции и капитального ремонта опорных жилых зданий по следующим направлениям:

1. Выявление и анализ особенностей застройки квартала и старого опорного фонда в городах различной величины, различного народнохозяйственного профиля, с различными путями развития и ценностью историко-градостроительного наследия.

2. Разработка принципов комплексных проектных решений по взаимосвязанному обновлению районов и опорных жилых зданий в различных градостроительных условиях, прежде всего в ценной исторической среде, сформированной малоэтажными жилыми и общественными зданиями.

3. Разработка методов последовательности реконструкции, сочетания таких ее форм, как выборочное и комплексное (в т.ч. групповой метод) проведение реконструктивных мероприятий.

4. Совершенствование информационной базы градостроительного проектирования и проектирования капитального ремонта жилых зданий с целесообразной автоматизацией этого процесса.

ЛИТЕРАТУРА

1. Методика реконструкции городов. - М. :Стройиздат, 1975.

2. Махровская А.В. Реконструкция старых жилых районов крупных городов. - Л,: Стройиздат, 1974.

3. Руководство по планировке и застройке городов с памятниками истории и культуры. - М.: Стройиздат, 1980.

4. Руководство по преобразованию жилой застройки в сложившихся частях городов. - М.: Стройиздат, 1983.

5. Проблемы организации жилой среды центральных районов больших городов. ГОСИНТИ. Обзоры по проблемам больших городов. М.: 1979.

6. Проблемы реконструкции центров больших городов. ГОСИНТИ. Обзоры по проблемам больших городов, -М. 1977.

7. Преобразование городской среды (проблемы охраны и оздоровления). - М.: Стройиздат, 1978.

8. Долинин Л.В., Машкова Г.А., Ораевская С.С. Преобразование центральной планировочной зоны. Типология селитебных территорий. Строительство и архитектура Москвы. 1975, № 10.

9. Долинин Л.В., Машкова Г.А. Специфика преобразования планировочной структуры жилой застройки центральных районов Москвы. В сб.: В помощь проектировщику-градостроителю. Формирование жилой застройки. - Киев, 1975.

10. Машкова Г.А., Лазарев Г.З., Силантьева М.И., Ораевская С.С. Преобразование сложившейся застройки центров больших городов. ГОСИНТИ. Обзоры по проблемам больших городов. М., 1978, 4-78.

11. Герцберг Л.Я., Крайняя Н.П., Пхор Е.Б. Переустройство городских территорий и обновление жилого фонда как единый процесс реконструкции исторических городов. В сб.: Градостроительные вопросы сохранения и использования памятников архитектуры. Союз архитекторов СССР. - М„ 1980.

12. Регамэ С.К., Якубович Е.М. Об оценке градостроительной роли рядовой застройки. В сб.: Градостроительство. Вып. 33, Киев: Будивельник, 1982.

13. Каменская М.М. Подземные гаражи при реконструкции кварталов старой жилой застройки. "Жилищно-коммунальное хозяйство", № 3, 1973.

14. Каменская М.М. Опыт проектирования санации старых кварталов Ленинграда. "Жилищное хозяйство", № 20, МКХ РСФСР ЦБТИ, 1970.

15. Инструкция по проектированию зданий и помещений жилищно-эксплуатационных организаций и их баз. ВСН 37-80. Госгражданстрой. - М.: Стройиздат, 1981.

16. Технические указания по реконструкции сложившейся жилой застройки городов и ее зданий. "МосжилНИИ-проект". Автор к.т.н. Соколов В.К., М.: 1981.

17. Соколов В.К. Учет влияния факторов ближайшего окружения (городской среды) на перепланировку опорных жилых зданий при их реконструкции и капитальном ремонте. Серия 18.П.12; N° 1, ЦИНТИ МЖКХ РСФСР, М.: 1977.

18. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий (основные принципы; методология и классификация). "Московский рабочий". - М.: 1982.

19. Лысова А.И., Шарлыгина К.А. Реконструкция зданий. Л.: Стройиздат, 1979.

20. Передовые методы организации и проведения капитального ремонта зданий Ленинграда. Сб. буклетов ВДНХ СССР. - М.-Л., 1976.

Еще документы скачать бесплатно

Интересное

Гост 19034 82 Гост р 12 2 143 2009 Гост р 21 1101 2009 Гост р 6 30 2003 Инструкция и 1 13 07 Маршрутная карта Общий журнал работ пример заполнения Размеры дорожных знаков Размеры под ключ гост Расчет теплопотерь здания Расчет экономической эффективности Снип гаражи Состав рабочей документации Технологическая карта Условные обозначения